居住区人口规模测算中的若干问题分析

维普资讯 http://www.cqvip.com 上海住宅罂蘑研究　口周　亮／文　一、人口规模测算是居住区　建设中的重要基础性工作　根据２００５年１％抽样人口调查的数　据．上海市常住人口为１　７７８万人，与２０００　年第五次人口普查相比增加了１　３７万人。　预计２０１０年上海常住人口将接近２０００万　人。上海近年竣工的商品住宅从２００３年的　１４００万平方米增加到２００４年的３３００万平　方米，２００５年由于宏观调控．下降到２７３９　万平方米。居住区建设的最直接目的就　是为了解决相当数量人口的日常居住问　题．而上海作为一个人口密集的特大型　城市，居住区建设在很长的一段时间内　仍将是本市城市建设的重要内容。　目前在城市居住区的规划建设过程　中．一般是以人口规模、用地规模、建筑　容量三者来区分居住区的等级和规模。　其中按国家及上海市的相关居住区规划　设计规范，人口规模是居住区规划中最　重要的规模指标。国家《城市居住区规划　设计规范》中第１　０　３条明确指出：居住　区按居住户数或人口规模可分为居住区、　小区，组团三级。在上海市　城市居住区　公共服务设施设置标准》中的１　０　４也明　确提出：居住区人口规模和用地范围，一　般分为居住区、居住小区　街坊三级。居　住区人口规模一般为５００００人左右．居住　小区人口规模一般为２５０００人左右．街坊　人口规模一般为４０００人左右。　●　但目前在实际操作中．居住区的规模　指标往往更多的用居住区的建筑总量来　衡量，因为居住区的用地规模一般在上　级城市分区规划或者地区结构规划中已　经明确，或在规划管理部门出具的居住　区控制性详细规划、修建性详细规划编　制任务书中已经明确居住区的四至范围。　而居住区的建筑总量根据规划管理部门　给出的地块容积率上限控制和居住区用　地规模通过简单的计算也可以确定。但　居住区人口规模的测算目前还没有较为　规范的方法和明确的技术规定。在《上海　市城市规划管理技术规定》中完全回避　了居住区人口规模的测算．仅提出成片　开发地区的详细规划．应先确定总建筑　容量控制指标。　现实工作实践中．居住区的人口规模　却是很多相关建设工作的重要基础性参　数。上海实施的《城市居住区公共服务设　施设置标准》１．０　５指出：居住区公共服　务设施的设置，必须与居住人口规模相　对应。该标准中居住区　小区　街坊三级　公共配套服务设施的控制性指标，均采　用”平方米／千人”的指标形式控制．也　就是常说的　千人指标　．这也是一个带　有强制性的控制指标。这些千人指标所　控制的公建配套设施，事实上是以居住　区人口规模为主要测算依据，建筑规模　为辅助测算依据推算得出的。同样在居　住区的市政配套设施建设中．如给水容　量，排水容量．电力负荷，燃气供应量等　的确定，专业市政部门在测算时也均采　用人均消耗量或户均消耗指标的核算模　式较为精确，只有在人口规模不能确定　时才采用建筑规模测算的方式。因此，如　能较为精确的测算居住区人口规模．则　能对大量的居住区建设后续工作起到较　为精确的定量指导作用。为体现以人为　本．全面构建和谐社区的目标，合理科学　地确定居住区的人口规模具有重大的现　实意义。　二、目前实践中居住区人口　测算模式的问题　由于在规划实践中不存在强制性的居　住区人口测算方式．因此居住区人口规　模的测算往往存在不同单位如规划编制　部门、规划管理部门、配套公建管理部　门　市政专业部门的测算口径不同．测算　标准不同．进而导致出现不同部门之间　的实施矛盾。　１．测算阶段和精度不够明确。　在城市分区规划或地区结构规划，控　制性详细规划，修建性详细规划，方案设　计阶段都需要进行人口规模的测算。在　明　维普资讯 http://www.cqvip.com

霉　ｔ淘住宅　实践操作中因人口规模不是强制性控制　指标．也就不能明确哪个阶段的测算是　建设前比较精确的控制。分区规划和结　型的比例．人口的来源等。测算的依据往　往不管居住区的类型和建设标准千篇一　律．而在实际建设中　总建筑量相近的几　的分析　由于未进入居住区建设的实质　阶段　得出的数据仅具有参考价值．不宜　成为居住区人口规模的规范性依据。而　构规划的人口规模预测基本是根据总体　规划的进一步定性分析．人口数量往往　是根据上级总体规划的人口区域划分直　个居住区实际上的人口规模可以相差５０　％以上。　３．测算结果缺乏弹性。　在居住区控制性详细规划阶段．各项参　数有了落实．对居住区建筑总量也是在　该阶段明确．各类公建和市政配属设施　也在该阶段要求”落地”．因此居住区人　接套用．再简单地根据居住用地的规模　和人均建设用地的经验值核算．一般误　差度在２５％以上。在控制性详细规划阶段　目前很多居住区的人口测算仅在文本　中标明总人口数　并且简单套用户均人　口确定平均户数。对居住区人口的可变　口规模的计算在这一阶段应进行较为精　确的测算．得出的结果应具有规范性的　更多采用总建筑量和人均建筑面积经验　性没有充分考虑。并且对居住区人口的　值单模式一次计算　误差也常达到２０％。　实际发展过程不作界定分析。　但相应的市政和公建设施建设量却是在　本阶段确定。在方案阶段由于在详规阶　三、对居住区人口规模测算　段已经确定了相应的公建和市政容量．　中相关问题的分析　因此再精确地核算人口意义不大。　２．测算的过程比较粗略，考虑因　为了较为精确地测算居住区人口规　素不周全。　模．对居住区的规模科学进行预测并科　目前的规划实践中　除城市总体规划　学确定相应的配套公建　中对人口的测算有一些理论．并且作为　市政设施配属量．既避免资源的浪　比较重要的一个步骤进行分析外．其余　费．又消除设施不足的可能性．我们应当　的阶段对居住区的人口规模基本上都是　在居住区人口规模测算中明确以下问题：　按居住建筑总量除经验平均值或规划平　１．居住区人口规模应在控制性详细　均值的模式简单测算．并且结果只考虑　规划ｊ崤制阶段进行较为精确的计算。　居住人口。对很多实际影响人口数量的　城市分区规划或地区结构规划对区域　因素没有纳入考虑．如居住区的档次．户　内的人口一般根据上级总体规划有定性　７Ｏ　限制力。　在控制性详细规划中测算居住区人口　应首先测算其中的居住人口。　（１】测算居住用地的净地面积：根据　上级结构规划确定的居住区市政道路网　格以及河道、防护绿带等非居住建筑用　地测算出净居住用地面积　。　（２）测算居住建筑总量：按净地面积　的６０～７０％的规范推荐值计算住宅用地　的面积．然后根据规划管理部门核定的　住宅容积率指标确定居住区内住宅总建　筑面积Ａ，。　（３）根据居住区的性质测算居住人　数：根据居住区是别墅、高中档商品住　宅、动迁房或中低价房、老年公寓、单身　住宅等不同性质．混合型居住区则根据　不同性质住宅的规划比例．明确人均住　宅建筑量的平均值Ｂ．该值一般在实践中　均有较为科学的取值或有明确的规范值。　则居住人数最大值为Ａ，／Ｂ＝　。　（４）扣除公建设施用地再核算：根据　和相关规范的千人指标．可以测算出该　居住区需配备的公共设施占地面积　。　在　中扣除这些面积后的用地后再次核　算住宅总量Ａ，．计算出人口数为Ａ，／Ｂ＝　．可知居住区人口为（　．　）区间内的　值．根据公共设施占地面积　与净总　用地面积　的比值ｆ．一般可用加权平　均数模型取得居住人口数．即居住人口　Ｄ＝Ｃ＋（　—Ｃ＝，）Ｘ　２．居住区人口规模测算应包含配套　公建设施中的就业人口。　维普资讯 http://www.cqvip.com 上海住宅霉够研穷　如果居住区规模较大　达到５万人以　上　居住区内的商业及公建配套设施的　用地面积按照相关技术规范可达居住区　用地的１　６％以上，随之产生的公共建筑量　也是一个不可忽视的数值．这些公建设　施如商业，餐饮．健身．社区活动中心等　建筑都将产生一定数量的就业人１３．在　居住区人口规模测算中应当包含这些就　业人口．特别是在居住区市政容量核算　的时候应当考虑这部分人１３的消耗。为　此应根据规划的公共建筑总量核算一定　数量的就业人口。　３．居住区人口规模的取值应有合理　的弹性区间。　由于居住区的人口规模不可能是僵死　的单一数值．事实证明应当是一个合理　的波动区间，实际上《城市居住区规划设　计规范》中本身对居住区人１３规模的值　就设置了弹性．如居住区人口为３～５万　人。但在实际测算中很少有测算人员考　虑人１３弹性的。有很多因素都会使居住　区人口规模发生一定的变动。如居住人　１３的迁移，居住区内住宅销售率．出租　率．空置率的变化都会对居住区人１３规　模有所影响。为此最终的居住区人口规　模取值应有一个合理的弹性区间．一般　取３％～５％的向下波动区间是比较合适　的。由于市政设施在人口容量核算时均　有同时率的概念，因此可以采用下限数　值．而服务型公建的配置则按上限值考　虑。　４．根据居住人数测算户数时户均人　口的取值应参考户型和统计资料。　在很多市政设施的总量测算时．往往　也使用户均指标控制．如电力采用的普　通多层住宅６Ｏ～８０ＫＷ／户的电力负荷．　通信部门采用的普通住宅１　５号线／户．　有线电视部门采用的２终端／户等。为此　在控制性规划中还需要根据居住人１３数　套算户数时。户数也是一种人１３规模的　表现形式。为达到准确的测算效果．对户　均人１３的取值要做科学分析．不能简单　算总人口的１　５％．７５％．９５％．１。０％计　的以３人／户或者３　５人／户为依据。　算。这样对公建配套设施的分期建设具　首先．目前上海地区的发展趋势是户　有更直接的指导意义。　均人口逐步下降．如闵行区的户均人口根　木木木木木木木木木木木木木木　据１　９９２～２００４的统计资料，从１　９９２年的　居住区人口规模测算不是一项简单的　３　２２人／户下降到了２００４年的２　６４人／户．　工作．应得到规划管理部门．居住区建设　像虹桥、七宝等地区则下降到２　５２人／户　部门．市政配套部门等有关单位的更多　左右．可见现在一律套用３～３　５的经验值　重视。采用传统简单估算方式测算的居　已经不切合实际了。应根据上年地区统计　住区人１３规模误差可达２５％以上．并且往　资料（精确到镇或街道）确定居住区的户　往人１３估算是偏多，容易造成资源浪费。　均人口。　根据每个居住区的实际情况采用多因素　其次．对居住区内某些不同性质的小　精算法后，计算出的人１３精确度大大提　区或街坊应按照实际情况分析．如单身　高。因此．在现有的技术条件下．提高对　公寓街坊按１．５人／户计算．老年公寓按　居住区人口测算的重视程度．完全应该　２人／户计算就比较科学。　充分考虑多种因素，对居住区的人１３规　５．居住区人口测算的结果应根据建　模测算采用精算的方式。测算的结果可　设周期的规划测算分阶段的人口数量。　以为公共设施的配置．以及市政专业设　居住区建设不是一个短期过程．相应　施的容量计算提供更精确的计算值，减　的人１３进入也是一个渐进过程，在人１３　少实施阶段的资源与金钱浪费。　规模测算中应预测人口进入的阶段．根　【作者单位：上海市闵行区土地储备中心】　据规划中的分小区、街坊的实施进度．可　采用前期进入、大量进入、稳定进入．基　本平衡四个阶段进行人１３数量的测算。　每个阶段的进入人１３分别达到居住区测