中青旅酒店管理公司管理手册明确要求关于酒店设备运行维护管理工作将由酒店工程部负责落实。
广电大厦工程部运营管理方案
第一章 部门简介
第一节 部门简介
工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。具体职责包括：
一、负责大厦内机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。 二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。
三、负责水、电、气、燃料等方面的能源消耗，保证大厦最大限度的节能。 四、负责大厦环境保护工作。
五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。
第二节 管理范围
1. 变配电系统：
电力变压器、高压配电柜、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。 发（备）电设备
楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房，根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。 动力、照明设备。
2. 防雷及接地系统。 3. 垂直及特种交通系统：
客用电梯、员工电梯（兼货梯、消防梯）、食梯。 立体停车设备 自动旋转门
4. 通讯系统：
互联网接入 程控数字交换机。 手机补盲
1
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
寻呼机系统 无线对讲机装置 无线上网装置
5. 音像系统：
公共音响系统
歌舞厅会议厅灯光音响设施。
卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程
6. 保安监控系统。 7. 消防报警监控系统：
紧急广播系统 自动报警系统 自动喷洒系统 消火栓系统 应急照明系统 紧急出口指示灯 卤代烷自动灭火系统 防火卷帘门 消防通道门等。
8. 楼宇自动化控制
9. 电脑网络管理系统及综合布线 10. 暖通空调系统：
冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）。 空调器。 空气处理机组。 各类风机盘管及控制器。 送、排风机。 锅炉装置
供暖设施及管线。
防排烟系统。包括加压送风机，排烟风机。
11. 燃气供给及监控报警系统： 12. 给排水系统：
储水池、水箱。 水消毒器。 水泵间 冷水系统
2
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
热水系统 中水系统
消火栓系统与自动喷洒系统。包括消火栓管道系统，喷洒管道系统，消防水泵，喷洒水泵，消防稳压泵，水流指示器，消火栓，自动喷洒头等。 卫生洁具配水设备设施
污水系统：隔油池、化粪池、积水坑等 雨水系统 井道、沟渠
13. 厨房设备：各种灶具、冷库、冰柜、洗碗机等。 14. 洗衣设备：水洗机、干洗机、烘干机等。 15. 健身康乐设施：
16. 建筑及装饰：建筑结构、楼面（保温、防水、饰面）、地面（地毯、木地板、花岗石、地砖
等）、墙面（涂料、壁纸、木墙裙、大理石等）、天花、门窗、五金锁具、家具（面漆、木器）、园区道路、标识系统
第二章 部门结构
第一节 工程部人员架构图（略） 第二节 各岗位职责任职条件（略） 第三节 各专业班组责任范围
一、电气班组： 1. 变配电系统： 2. 防雷及接地系统。 3. 垂直及特种交通系统： 4. 消防系统强电部分 5. 洗衣厨房设备电部分 二、 弱电班组： 1. 通讯系统； 2. 音像系统： 3. 燃气监控报警系统 4. 保安监控系统。 5. 消防报警监控系统： 6. 楼宇自动化控制
7. 电脑网络管理系及统综合布线
3
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
三、 水暖、空调班组： 1. 给水排水系统； 2. 暖通空调系统；
3. 消防系统的排烟风机和水系统部分； 4. 燃气供给系统；
5. 厨房及洗衣设备的有关设施；
四、 综合维修班组：钳工；木工；油工；瓦工；地毯工；万能工；仓库； 建筑及装饰：综合维修保养
五、工程值班室：
1. 工程值班室的值班长由各值班工程师、专业主管轮流值班，随时监视大厦动力设备的运行状
况，采集相关信息。正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。 2. 安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。 3. 接收、分派、处理各部门的工程维修单。 4. 组织各专业对所辖设备
5. 保管、出借设备机房等重点部位的房门钥匙。
6. 发生重大事项负责向总监、经理及各专业主管报告。
第三章 工程部维修程序
工程部的维修工作都列入维修程序
第一节 “维修单”的签发
一、各部门领班以上人员（特殊情况普通员工即可），均可签发“维修单”。 二、“维修单”的信息来源主要通过： （一）各部门巡视所发现的问题； （二）客人的投诉。
三、在签发的“维修单”中应注明：申请部门、故障部门、故障现象、申请人姓名、电话。
第二节 “维修单”的登记
一、各部门签发的“维修单”一律送至值班室。紧急情况打维修电话，由工程部值班员
4
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
填写“维修单”。
二、值班室值班员需及时将“维修单”在“维修申请记录表”进行登记。
第三节 “维修单”的派发
一、对于一般的维修单，原则上应由当值维修员完成，值班员将“维修单”放入“准备实施”栏中。
二、遇有下列情况时，值班员和专业主管协商后，“维修单”可放入“延期”栏中。值班人员明确通知提交 申请部门，并做解释。
（一）工作量较大须较长时间（一天以上）才能完成的工作。
（二）当值维修人员已全部派出工作，而出现“维修单”即将积压情况。 （三）属于各专业计划性维修范围的工作。
各部门有制作、新装、拆除等工作量较大的工作，要由申请部门经理签字，报总经理批准后才能进行。
三、值班室值班人员和员工应根据紧急事故、客房、公共区域、内部办公室的顺序按轻重缓急安排工作。如果情况确实紧急，任何人都可提出，值班员迅速通知工程部有关人员紧急维修。工程部员工应停下来其它不紧要的维修工作，去完成紧急维修。
第四节 “维修单”的执行
一、当值员工从“准备”栏取“维修申请表”。维修工作完成后，请申请部门当班员工签字确认。本人在“维修单”上签字。 二、工作要高标准高质量：
（一）、员工接受任务或维修单后，要带齐全必须工具尽快到工作现场进行工作。工作完毕，由维修单申请部门员工（最好是领班、主管）签字确认，无维修单要事后补填。并尽快将维修单送还值班室。重要事项要向值班人员和主管汇报。工程部安排的工作，一律由本专业主管或领班确认完成，维修人员和主管要对确认的工作共同负责。
（二）、如果员工在现场不能决定或发生困难要如实向申请部门解释，并迅速向主管汇报请示。不允许擅自决定不工作。
（三） 未经允许不能改变原有装修或设备系统。
（四） 较复杂或重点工作，主管要亲自交底，完成工作后，亲自检查。 三、文明生产：
（一）工作开始前，应用废床单进行遮挡或铺在地面上。
（二）工作完毕后，要将废零件材料和杂物带回工程部。不得随意丢在客房或公共区域等工作现场。如需请客房部清洁现场，一定要落实后，方能离开。
5
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
（三）工作完毕，要料尽场地清，征得客房服务员同意后方可离开。
（四）进入客房或重要部门，一定要有服务员或部门员工在场，如不能维修（客人在房间维修后气味严重等情况），要请服务员签字认可暂不修理。
第五节 “维修单”的完成登记
一、维修员工在“维修单”完成后，应迅速返回值班室、消单并进行完成登记。 二、“维修单”上应注明维修人及完成时间。
三、值班室每天早8：00要清点“维修申请表”完成情况,填写好“维修申请统计表”。 四、值班员，统计前一天工作情况，填写“维修单报表”。如果发现“维修单”数目完不成，要向经理 汇报。
第四章
一、配电室运行管理规定 1 2 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 4.3 4.4
目的
规范配电室运行管理规定，提高配电室管理水平。 范围
适用于工程部所有强电值班人员。 职责
工程部强电负责人负责配电室的运行及管理。 工程部强电值班员负责配电室的值班工作。 具体要求
严格遵守《工程部安全运行管理制度》。
配电室全部高低压开关柜由强电技术人员负责管理和值班。停、送电由值班人员负责完成，值班人员每日8：30认真记录高压计量表，并统计出前一天用电量。 配电室严禁无关人员入内，进出配电室严格遵守《配电室门卫制度》。
配电室每小时巡查记录一次，巡视中要保持与带电设备的安全距离，严格遵守《配电室巡视制度》并认真填写《配电室运行值班日记》，当在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，应立即断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级，并将情况详细记录在《配电室值班记录本》上，有调试协议的用户应立即通知供电局调度员。
4.5 4.6
6
电气专业
配电室内卫生要求每周保洁打扫一次，在打扫过程中值班人员要作好监护工作，严格遵守《工程部机房管理制度》。
供电回路操作开关的标志要显著，停电检修拉闸后要挂标示牌，非有关人员决不能动。
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.7 4.8 4.9 4.10
严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。
严格遵守《配电室安全防火制度》
电气运行值班人员，应对室内安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检查。当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门。
两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间联锁装置的完整可靠；没有装设连锁装置的则必须严格遵守共用电双方签定的倒闸操作协议，以防止反送电源造成事故。
4.11 4.12
用电单位变配电室内的电气设备，应统一编号，并应按规程的要求，定期进行（或委托）电器设备的预防性试验和继电保护的年度效验，并与历次试验结果对比、分析。 如果在配电室内进行设备维修工作时，首先严格遵守《工程部计划停电工作程序》。工作过程中必须严格执行《在电气设备上工作的技术措施和安全组织措施》并应遵守根据本单位实际情况制定的现场规程和制度。
4.13 4.14 4.15 4.16 4.17 4.18 4.19
配电室的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技术，值班负责人员需有实践工作经验的人员担任，并经领导批准。
配电室的运行值班人员，一般不得少于两人。对于设备简单的和不重要的配电室，可由单人值班。
室内高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构。 单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工作，也不能进行装设接地线工作。 配电室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按时移交。借用钥匙必须登记当日交回。 值班人员应注意，电器设备停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开电源开关和未做好安全措施之前，不应触及设备和进入设备遮拦内。
配电室的每台电器设备均应建立档案，认真填写《电气设备记录卡》，设备卡片应包括设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点调度编号等。
5 相关支持文件
《工程部安全运行管理制度》 《配电室门卫制度》 《配电室巡视制度》 《工程部机房管理制度》 《配电室防火制度》 《工程部计划停电程序》
《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》
6 相关表格
《配电室运行值班日记》 《配电室值班记录本》
7
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
《电气设备档案卡》 《电机设备档案卡》 《设备维修、维保记录表》
二、配电室安全工作管理规定 1. 目的
规范配电室安全管理规定，确保配电室工作安全运行。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员 3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责配电室的安全工作。 3.2. 工程部强电值班员负责配电室的安全运行。 4. 具体要求
4.1. 严格遵守《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》。 4.2. 安全管理 4.2.1.
电气工作人员必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，坚持“保人身、保电网、
保设备”的原则，切实保证安全运行和安全用电。 4.2.2.
用电单位应设置专职或兼职的安全管理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领
导应重视电气工作人员规程的学习和培训工作，并应按规定的内容定期进行检查和考试。 4.2.3.
任何工作人员发现有违反本规程，并足以危及人身和设备时，应立即制止。对认真
遵守规程，防止事故发生者应给予表扬和奖励。对违反本规定者应认真分析，加强教育，分情况严肃处理。对违反本规定造成严重事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。 4.2.4.
各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备
（如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。事后应填写正式事故报告报送供电部门用电管理单位。 4.2.5.
发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事求是，尊重科
学，严肃认真。要做到“事故原因不清楚不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防范措施不放过”的三不放过原则。 4.3. 现场电气工作人员必须具备的条件 4.3.1. 4.3.2.
经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。
熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位，熟悉有关电气设备知识，
并经考试取得合格证。 4.3.3.
8
掌握紧急救护法。
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.4. 电气作业基本安全措施 4.4.1. 4.4.2.
安全管理要求电气设备的电压分为高压、低压。
使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废物严禁随意抛弃，须收集包装好
交回库房统一处理，以保证环境的安全。 4.5. 密闭地方的工作 4.5.1. 4.5.2.
当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害
气体。 4.5.3.
若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利
用适当设备进行处理直至安全检测合格，应采用风机通风来清除有害气体。 4.5.4. 4.5.5.
工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。 工作照明应选用36v安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。
4.6. 发生意外事故时的处理 4.6.1. 4.6.2.
应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。
对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查
监督，避免事故发生。 4.6.3.
当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机组停止工作。应尽快将伤员
撤离工作区，放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。 4.6.4. 4.6.5. 4.6.6.
生。 4.7. 安全用电制度 4.7.1.
严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在抢救人员应注意自身的安全，不要盲目进行。
根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发
部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 4.7.2.
强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工
作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： 4.7.2.1.
根据工作内容和需要，填写工作票。
9
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.7.2.2. 4.7.2.3.
除特殊情况外，原则上应有两人以上在一起工作。 应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
5. 相关支持文件
《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》
三、配电室设备巡检制度 1. 目的
规范配电室设备巡检规定，确保配电室设备正常运行。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责配电室设备的运行及管理。 3.2. 工程部强电值班员负责配电室设备的巡视检查工作。 4. 具体要求 4.1. 巡视 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4. 4.1.5.
套。 4.1.6. 4.1.7.
巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地发现设备有问题应随时做好记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人
故障时，应有防止跨步电压的措施。
交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格严格遵守《配电室安全工作管理规定》。 4.2. 检查 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4. 4.2.5.
10
严格遵守《工程部多级巡检控制程序》。
配电室正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况加强巡视检查，并认真填写运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，在未装设接地线前，应视为带电值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，应与带电设备应保持安全距离。 10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4米；室
《配电室运行值班日记》。
设备，不可直接触摸停电的电气设备。
外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手
配电室检查设备的正常参数及处理办法严格遵守《配电室巡视检查标准》。 检查201、202主进柜开关是否正常，检查带电显示是否正常。 运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。 负荷急剧变化或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。
观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。 4.2.6. 4.2.7. 4.2.8. 4.2.9. 4.2.10.
巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象，严格遵守检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。
各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、接线
正常数值范围内。
《配电室电容器组的投入和退出的规定》。
载变色现象。 端子是否有灰尘。 5. 相关支持文件
《工程部多级巡检控制程序》 《配电室安全工作管理规定》 《配电室巡视检查标准》
《配电室电容器组的投入和退出的规定》 6. 相关表格
《配电室运行值班日记》
四、配电室安全用具保管及使用规定 1. 目的
规范配电室安全用具的保管及使用的规定，确保配电室安全用具的正常使用。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责配电室安全用具的管理。
3.2. 工程部强电值班员负责遵守配电室安全用具的保管及使用规定。 4. 具体要求
4.1. 配电室安全用具应存放在干燥，通风处所。 4.2. 绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。
4.3. 绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。 4.4. 绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用。 4.5. 试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。 4.6. 所有安全用具不准代替其它工具使用。
4.7. 使用安全用具时，应进行详细检查，检查是否经试验合格，试验期有效和符合安全用具的
要求。
11
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.8. 高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备
上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。
4.9. 绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全
用具。
4.10. 绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。
五、计划停电操作规定 1. 目的
规范工程部计划停电工作规定，确保计划停电的可行性。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责计划停电的提出及安排工作。
3.2. 工程部强电值班员负责计划停电后的检修工作及送电后的巡视工作。 4. 具体要求
提出停电计划及影响范围填写《停电申请单》 修改计划 报工程经理批准 有异议 通知前厅部，征求各部门意见 无异议 下达正式停电通知 提前做好准备工作，按计划时间运行停电操作 停电作业 做好送电准备，按计划时间送电 检查供电设备运行情况 电话询问各有人值守设备的运行恢复情况，专人检查公共区域照明及无人值守的电气设备及指定设备的运行情况，并做出记录。 12
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
反馈信息 异常 处理解决或 向上级报告 相关表格
《停电申请单》
六、发电机房管理规定 1. 目的
规范发电机房管理规定，确保发电机的正常使用。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电工程师负责发电机房管理。 3.2. 工程部强电值班员负责发电机房检查工作。 4. 具体要求
4.1. 严格遵守《工程部机房管理制度》，进出发电机房严格遵守《配电室门卫制度》。 4.2. 发电机房钥匙由配电室值班人员管理。
4.3. 发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。
4.4. 机房内设备由专业技术人员负责管理和巡视，严格遵守《柴油发电机房巡视检查制度》。 4.5. 保持室内清洁卫生。
4.6. 严格遵守《柴油发电机安全操作规程》，不得随意更改设备运行方式及整定值。
4.7. 发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换
到发电机电源上。
4.8. 发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在
7秒（s）之内正常发电送往电网。 5. 相关支持文件
《工程部机房管理制度》 《配电室门卫制度》
《柴油发电机房巡视检查制度》 《柴油发电机安全操作规程》
七、发电机安全操作规定 1. 目的
13
正常完毕 中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
规范发电机安全操作规定，确保发电机组的正常使用。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电工程师负责发电机的运行及管理。 3.2. 工程部强电值班员负责发电机的操作工作。 4. 具体要求 4.1. 自动状态
4.1.1. 保持启动发电机的蓄电池组达到启动电压。 4.1.2. 保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。 4.1.3. 曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2公分的范围内。 4.1.4. 燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。
4.1.5. 发电机控制屏的“运行—停止—自动”开关放在“自动”位置。 4.1.6. 机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。 4.1.7. 散热器风机开关打在“自动”位置。
4.1.8. 机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电
开关，启动机房的进风和排风机。 4.2. 手动启动
4.2.1. 室内气温低于20℃时，开启电加热，对机器进行预热。 4.2.2. 检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。
4.2.3. 检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，如油位水位低于规定值应补充至于正常位
置。
4.2.4. 检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 4.2.5. 检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。
4.2.6. 检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯是否接通发亮。 4.2.7. 检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。 4.2.8. 启动进风和排风机。
4.2.9. 按动发电机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位
按钮，待其警报消除，机组回复正常状态即方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常，启动成功。 4.3. 手动操作并联供电
4.3.1. 待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。 4.3.2. 等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致时。 4.3.3. 把待并车发电机的同步器手柄打在“和闸”位置。 4.3.4. 观察同步指示器的指示灯及指针。
4.3.5. 观察同步指示器的指示灯完全熄灭时或指针旋转到“0”位，即可打上并电和闸开关。
14
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.3.6. 机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。
4.3.7. 如果同步器和闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不准许并车，否则，将导致失
败。
4.3.8. 手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否和闸送电后再行
操作。 4.4. 运行安全管理
4.4.1. 按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不得
低于150Kpa，冷却水温度不得高于95℃。
4.4.2. 注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。 4.4.3. 勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常； 4.4.4. 检查充电器是否正常充电。
4.4.5. 倾听机器的各部分运转声响是否正常。
4.4.6. 手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。 4.4.7. 留意发电机或电器设备是否有焦糊等异味。
4.4.8. 发现有不良情况，应即处理解决；严重的应停机处理。
4.4.9. 凡故障停机，需把故障消除，然后按动机组上的重复手挚，机组方可再进行运作。 4.4.10.
对各运行参数，每小时抄录一次，并认真填写《柴油发电机运行记录表》。
4.5. 停车
4.5.1. 总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。 4.5.2. 发电机空载运转十分钟后停车。 4.5.3. 停止机房的风机、冷却水泵等。
5. 相关表格
《柴油发电机运行记录表》
八、强电系统设备维保检修要求及标准 1. 目的
规范强电系统设备维保检修要求及标准，确保大厦强电设备的正常使用寿命。 2. 范围
适用于工程部所有强电值班人员。
3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责强电设备维保检修安排和检查工作。 3.2. 工程部强电值班员负责强电设备维保检修工作。 4. 具体要求
4.1. 强电设备维保时间安排严格遵守《强电系统维保计划表》。
4.2. 强电设备维保工作中要严格遵守《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》。
15
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.3. 检修的目的：电器设备在运行过程中，由于受到机械磨损、负荷冲击、电磁振动、气体腐
蚀等因素影响，总会发生一些零件的磨损、变形、紧固件的松动、绝缘介质的老化等变化。这些变化在初期是可以通过维护保养来发现的并达到改善的。 4.4. 实行设备计划保养、检修有如下好处:
4.4.1. 可以预防设备过早地磨损和突然损坏，能保持设备良好的技术状态。
4.4.2. 可以及时发现设备缺陷和隐患，采取技术措施，避免设备事故的发生，延长设备整体使用
寿命。
4.4.3. 可以有较充分的时间做好检修前的各种准备工作，有利于缩短检修时间及提高检修质量。
5. 保养检修要求
5.1. 高压设备：对于高压设备的检修、测试，耐实验应由供电局来做或与设备厂家定维保协
议，配电室设备的检修如下。
5.1.1. 电力变压器：变压器的检修分为大修、小修、周期小修，对室内变压器至少每年小修一
次，干式变压器如不经常过负荷可10年左右大修一次．清扫项目也属于小修范畴，本大厦为室内干式变压器。 5.1.1.1. 5.1.1.2.
处理日常巡视中所发现的缺陷。
测量变压器一、二次绕组的绝缘电阻值，20度时最低值为300MΩ。良好值450M
Ω，并记录。
5.1.1.3. 5.1.1.4. 5.1.1.5. 5.1.1.6. 5.1.1.7. 5.1.2.1. 5.1.2.2. 5.1.2.3. 5.1.2.4. 5.1.2.5. 5.1.2.6. 5.1.2.7. 5.1.2.8.
清扫变压器的外壳及瓷套管。
检验引线，接头接触是否良好，有无过热现象。 紧固各连接点螺丝及垫块螺丝，接地是否良好。 变压器温度控制系统各连接点是否紧固良好。 三项绕组温度巡检是否正常，历史最高温度并记录。 检修断路器的行程及三项同期。 真空度检查，灭弧室有无漏气。
预防性实验，绝缘电阻，交流耐压（以上工作应由厂家完成）。 清除绝缘撑板，绝缘杆，绝缘子上的尘土。
检查紧固各部连接螺栓，检查传动机构，保持干净的润滑油。 检查辅助开关是否良好。
二次回路接线是否良好，遥测二次回路的绝缘电阻值，并记录不低与2MΩ。 二次回路的熔断器是否完好，继电保护装置组试验．
5.1.2. 高压开关柜，真空断路器，二次回路及操作机构应每年检修一次：
5.1.3. CT，PT及避雷器：运行中的CT，PT应保持清洁，每一至两年进行一次预防性实验，避雷
器应在每年雨季前进行一次实验。 5.1.3.1.
16
绝缘电阻应不低于1000MΩ与初始值比不应有明显变化。
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
5.1.3.2. 5.1.3.3. 5.1.3.4. 5.1.3.5. 5.1.3.6. 5.1.3.7. 5.1.3.8.
验。 5.1.4.1. 5.1.4.2.
泄露电流（可两年一次）。 工频放电电压应为23—33KV。 清扫及外观检查，紧固连接点螺丝。 清扫紧固及外观检查。
绝缘电阻与初始值及历次数据比较，不应有明显变化。 交流耐压实验，实验电压30KV。 控制回路绝缘电阻不低于2000Ω。
5.1.4. 高压绝缘工具：对绝缘棒、验电笔、绝缘手套、靴、垫应定期进行，由供电部门进行实
绝缘手套绝缘靴应每半年实验一次8KV—15KV。
绝缘棒、验电笔，绝缘棒每年一次交流耐压实验105KV，验电笔每半年一次交流耐
压实验105KV。
5.1.5. 配电室消防设备：对消防设备应每月不定期的进行一次小检，每季度进行一次大检，并应
有保安消防主管人员参加。 5.1.5.1. 5.1.5.2.
小检内容：外观检查，压力检查，压力是否在规定内。 大检内容：消防设备是否在有效期内，压力值是否在规定内
5.2. 低压设备
5.2.1. 低压设备的检修应根据高压设备的检修同时进行，安排到位。具体内容如下：
5.2.1.1. 5.2.1.2. 5.2.1.3. 5.2.1.4. 5.2.2.1.
定期检查各部位的完整性，接触是否良好，有无过热现象。 各传动部件动作是否灵活，可靠有无锈蚀和松动。 检查各机构磨擦部份的润滑情况，工作是否正常。 紧固所有进出线螺丝，同时进行内部清扫。
低压避雷器运行中应定期清扫检修，避雷器清扫工作应随同线路清扫同进进行，每
5.2.2. 防雷与接地系统：接地电阻率的测试应在每年干燥季节进行，每年的3月至4月进行。
季至少一次。
5.2.2.2. 5.2.2.3. 5.2.2.4. 5.2.2.5. 5.3. 发电机
5.3.1. 发电机各保护装置动作情况每月检查一次，并空载试车15分钟，每月两次。 5.3.2. 每年检查、效验总开关及各接线处连接情况。 5.3.3. 每次工作满200小时更换一次机油与过滤器。 5.3.4. 每两周进行卫生清扫，室内卫生每班一次。
17
检查绝缘套管有无破裂，电极有无烧伤，导线接触是否良好。 运行中内部有无响声，密封是否严密。
配电室的接地检测应每年一次，大厦接地极的摇测、记录。 配电室内的设备外表卫生每月底进行一次打扫，卫生应每班清扫。
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
5.3.5. 蓄电池组每周检查一次，电压外观接线情况，充电情况检查。
5.3.6. 蓄电池组的更换应急时汇报，一般应两年左右更换一次或与厂家联系。
5.4. 电动机：电动机应根据运行时间进行检修，如更换轴承必须认真填写《电机检修记录
表》。具体时间：
5.4.1. 电机运行900小时后（4个月 小修）：
5.4.1.1. 5.4.1.2. 5.4.1.3.
检查表面是否清洁，通风是否良好。 检查电机的温度，声音是否正常。 测量电机运行电流并核对指示仪表。
5.4.2. 电机运行1800小时后（8个月 中修）：
5.4.2.1. 5.4.3.1. 5.4.3.2. 5.4.3.3.
遥测电机相间、相对地绝缘。 根据电机状况，清洗或更换新轴承。 根据绝缘老化程度对定子绕组喷浸绝缘漆。 检查铁芯线箍是否松动。
5.4.3. 电机运行6000小时后（2.5年 大修）：
5.5. 电气维保检查标准：
检查部位 检查项目 音响 轴承 温度 振动 加油 定子 与机械连接的部件 固定 绝缘 外表 电气控制 温度 负荷 皮带 各个固定点 绝缘电阻 整洁 有无异常 各连接点 各整定值 各个保险 噪声、异味 接触器 热续电器 接线端 断路器 18
检查内容 异常声音 测定温度 振动大小 油量 手摸外壳及通风情况 电压、电流 皮带张力有无损伤 有无松动 测定 清扫 过流超载 有无松动，过热现象 是否正常 有无熔断 有无异常响声和焦味 灭弧情况各触头接触 保护能否动作 是否紧固，有无松动 正常 配 电箱中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
信号及控制 手动装置 是否正常 是否正常 5.6. 维保工作完成经工程师检查无误后认真填写《定期维护作业书》，每月进行统计填写《设
备维保记录表》。 6. 相关支持文件
《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》 7. 相关表格
《强电系统维保计划表》 《设备维保记录表》 《电机检修记录表》
《定期维护作业书（干式变压器）》 《定期维护作业书（高压柜）》 《定期维护作业书（电容器组）》 《定期维护作业书（直流屏）》 《定期维护作业书（低压配电柜）》 《定期维护作业书（强电井）》 《定期维护作业书（电动机）》 《定期维护作业书（启动控制箱）》 《定期维护作业书（防火卷闸）》 《定期维护作业书（租区配电箱）》 《定期维护作业书（污水泵）》 《定期维护作业书（防雷接地装置）》 《定期维护作业书（设备控制柜）》
九、电梯运行及使用管理规定 1. 目的
规范电梯运行及使用管理规定，确保电梯的正常使用。 2. 范围
适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责电梯管理。
3.2. 工程部强电专业电梯维修工负责电梯运行及使用工作。 4. 具体要求
4.1. 每天开梯后应进行一次电梯全段运行状况检查。 4.2. 电梯使用者应按有关规定乘坐，正确使用和爱护设备。
19
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.3. 大件及笨重物品的运输应使用货梯，严格按电梯的载重体积和载重质量规定执行，并设专
人管理，严禁进入客梯。
4.4. 本公司普通员工不得乘坐客用电梯。
4.5. 如发现违章乘坐电梯现象，相关部门根据规定予以严肃处理。
十、电梯保养管理规定 1. 目的
规范电梯保养管理规定，确保电梯的使用寿命。 2. 范围
适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。 3. 职责
3.1. 工程部强电负责人负责电梯保养管理。
3.2. 工程部强电专业电梯维修工负责遵守电梯保养管理制度。 4. 具体要求
4.1. 对电梯保养管理制度，应由电梯维修人员与电梯公司配合检查及完成情况，严格遵守《电
梯例行保养周期表》。
4.2. 检修及保养内容要求如实填写《电梯保养记录表》，并要求电梯维修人员跟踪并协助维保
商进行工作。
4.3. 对维保厂商的保养工作进行检查，不合格要求之处必须指出并要求整改。 4.4. 如遇夜间进行维保工作，电梯维修人员必须在次日进行检查核对。 4.5. 如需要更换备件时，应及时通知工程部经理。 5. 支持表格
《电梯例行保养周期表》 《电梯保养记录表》
十一、旋转门
（一）、操作规程：按操做说明书控制面板 （二）、巡视制度：
1、每天检查转门转动是否正常，如有异常，立即处理；
2、如有急停或其它事情发生，导致转门不转，应立即处理，使之 转动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；
3、每天检查转门门翼间是否有障碍物，如有应清除干净。 （三）维护与保养
定期检查门保险，如有烧坏的，立即更换。
20
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
十二、平滑门
（一）巡视制度：
1、每天检查平滑门滑动是否正常，如有异常，立即处理；
2、如有停止或其它事情发生，导致平滑门不动，应立即处理，使之滑动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；
3、每天检查平滑门门间是否有障碍物，如有应清除干净。
十三、擦窗机
（一）、擦窗机采用吊臂俯仰、有轨、吊篮载人式擦窗机，规格型号：（现场察看） 型 号： 额定载重： 升降速度： m/min走行速度： m/mi俯仰速度：
（二）、为了能安全作业和操作，在每次使用擦窗机之前都要对机械、电器各装置进行全面检查，确认无任何异常现象后方可开始工作。 （三）、操作规程： 1、接电源；
2、在台车侧操作控制擦窗机； 3、在吊篮内操作控制擦窗机。 （四）巡查制度：
1、检查擦窗机的电器控制箱是否关闭；
2、定期检查擦窗机内对讲机电源是否有电，如无，立即更换； 3、定期检查制动装置。
十四、立体停车设备
定期维修、保养更换零部件，确保设备正常运转。 一级保养内容（在每天设备使用前进行）：
1. 清扫设备表面的灰尘；
2. 检查所有安全保护装置是否可靠； 3. 检查电机的声音、温度是否正常； 4. 检查制动器制动是否准确、可靠；
5. 检查所有限位开关的动作是否准确、可靠； 6. 检查电器保护开关工作是否正常、可靠； 7. 检查操作箱上所有指示装置是否完好； 8. 检查报警装置是否工作正常；
21
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
二级保养内容（除安排一级保养内容之外，每月中进行一次）：
1. 清扫电器保护开关上的灰尘； 2. 检查所有限位开关固定螺栓是否松动；
3. 检查平移车台及升降车台传动链条的松紧程序；
4. 检查减速机的油位高度，若为终身维护减速机则按减速机说明书进行； 三级保养内容（除安排一、二级保养内容外，每月底进行一次）：
1. 设备运转第一个月后，必须更换减速机油，同时将减速机内部的油污冲洗干净，减速机
使用40#机械油或90#工业齿轮油，若为终身免维护减速机则按减速机说明书进行： 2. 检查一层横移车板车轮、上层横移框架车轮、升降车板传动动轴支撑、链轮组各轴承是
否完好，并为需要加油的轴承进行加油； 3. 对设备整个的机械系统和电气系统进行全面检查；
十五、防雷接地系统
每年雨季前检查接地网、线。 每年雨季前摇测接地阻值。 确保防雷系统功能。 取得合格证书并存档。
第五章 弱电组
一、弱电专业制度和工作要求 1. 目的
明确指定弱电专业人员在日常工作中的专业制度和工作要求，并严格按照工作标准操作。 2. 范围
适用于所有弱电专业人员。 3. 职责
3.1. 工程部经理每月定期巡视检查弱电专业的各项工作进度及完成情况。 3.2. 弱电专业工程师每天跟进本专业的当日的工作并进行检查验收。 3.3. 弱电专业员工严格按照此制度执行，认真完成每项工作。 4. 程序要点
4.1. 此制度应遵照工程部《工程部管理制度》。
4.2. 定期对所有弱电设备进行检查，确保设备正常使用率达98%以上。 4.3. 经常检查煤气报警装置工作状况。
22
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.4. 当接到报修单后，在十分钟内到现场。 4.5. 在客房要文明施工，做到：
4.5.1. 到客房工作时要有礼貌，仔细认真进行工作，尽力解决问题，使客人满意。
4.5.2. 使用白布单，在可能有污染处做好施工保护，确保施工场地干净。如因其他原因造成污染
也应及时通知客房部，以便安排客房部做二次清洁。
4.5.3. 语言文明。对客人要做到轻言轻语。
4.6. 当遇较大或较严重的问题时应及时向上级汇报，并通知经理。
4.7. 完成工作后填写相关记录，并保证施工质量。记录应详细体现在弱电工作日志上。 4.8. 严格按照制定的各项规章制度检查设备，包括检查项目，巡检时间，相关维护等。 4.9. 在处理故障设备时，应及时向上级汇报情况，并快速排除故障，降低最小损失。 4.10. 如遇特殊问题时，先确认实际情况，马上通报专业工程师，如问题严重则上报经理。 4.11. 对机房重地做到无杂物、灰尘，干净整洁。
4.12. 在设备运行中，记录应详细工整。如遇与本专业无关问题及时向相关专业通报。 4.13. 弱电人员按时到岗，认真仔细工作，遇问题时及时上报，严格按工作流程处理问题。
二、弱电专业设备管理制度 1. 目的
要求弱电人员在日常工作中仔细维护保养好本专业的所有仪器设备，对所有设备的安装、养护、维修作好记录，并保证设备正常运行。
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 弱电人员对每台设备的安装、调试、维修做好详细记录，确保设备正常运行。 3.2. 弱电工程师在每次维修、维保后对设备运行情况跟进，保障设备运行正常。 4. 弱电专业设备管理制度
4.1. 保障安装后所运行的所有设备运行正常，完好工作效率为99%以上。 4.2. 定期为设备内部进行除尘，用高压空气吹除电路板上的灰尘。 4.3. 按各系统定期维保作业书中的要求对所有设备进行维修保养。 4.4. 定期安排打扫机房卫生，保证设备所在机房工作环境良好。 4.5. 每月对系统所控设备进行检查时，同时检查监控设备的工作状况。 4.6. 每新添加设备时，及时填写《弱电专业设备档案》，保证设备有序运行。
4.7. 设备出现故障后，应及时抢修，同时通知工程师，组织维修，保证设备马上恢复正常。 4.8. 当维修后，认真做好记录，并填写好《弱电专业设备档案》。 5. 相关表格
《弱电专业设备档案》
23
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
三、弱电专业检修、维护保养制度 1. 目的
定期维护保养设备，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命。
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 工程部经理对每月的维保记录进行审阅
3.2. 弱电主管对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。 3.3. 弱电工作人员每月必须按照维保计划表对设备进行全面维护保养。 4. 弱电专业检修、维护保养制度具体内容
4.1. 弱电专业人员对设备检查应按照维保计划表和各系统检查流程要求进行巡回检查，并做好
检查记录。
4.2. 在巡回检查中如发现事故隐患应及时向上级汇报。 4.3. 弱电专业工程师制定弱电系统专业检修计划表。
4.4. 认真填写 《定期维护作业书》，并严格按照作业书中规定仔细检查设备的运行情况。 4.5. 当班的员工执行定期维护作业书中的任务，执行后填写定期维护作业书。 4.6. 弱电工程师审阅后应签字、审批。
4.7. 在进行维保工作中做到认真仔细，严格按定期作业维护书的各项维保操作。 5. 相关表格
《消防设备/设施年度检查表》 《火灾自动报警系统定期维护作业书》 《气体灭火系统定期维护作业书》 《背景广播系统定期维护作业书》 《防火卷闸定期维护作业书》》 《安防巡更系统定期维护作业书》 《安防监控系统定期维护作业书》 《安防报警系统定期维护作业书》 《安防车库管理系统定期维护作业书》
《楼控系统网络控制单元ＮＣＵ检查及车库进、出口测试》 《楼控系统定期维护作业书》 《卫星有线电视系统定期维护作业书》 《综合布线系统维护作业书》
四、弱电专业安防报警、监控、巡更系统检查步骤及特殊情况的处理 1. 目的
弱电专业人员检查安防报警、监控的检查步骤及特殊情况的处理。
24
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 工程部经理对月检查记录进行月底审阅。
3.2. 弱电主管对月检查记录月底进行审批，了解检查结果。
3.3. 弱电工作人员必须按照本专业的安防报警系统月检查记录表进行检查，记录详细，有问题
及时处理。
4. 工程部弱电专业安防报警系统检查流程步骤 4.1. 检查工作站主机工作状态。
4.2. 检查主机硬盘为工作站硬盘做碎片整理磁盘扫描。
4.3. 检查光驱、软驱读盘性能，如发现异常报工程师，经工程师同意联系厂家。
4.4. 点击“警报历史”，检查本月内有无异常报警，并做好记录，如果发现有硬件设备工作不
稳定及时上报工程师。
4.5. 核对各楼层布防，布线，撤防是否全面。报警后确认每一个点处于正常工作状态。 4.6. 检查每一个点的名称及描述是否于实际相符，地址与实际点位是否一致，现场状态与主机
反应是否同步。
4.7. 对应安防监控系统的联动报警点位应在监控系统中及时准确地切换到报警区域。 4.8. 每月检查出的问题详细记录，并填写弱电专业安防报警系统月检查记录表。 5. 工程部弱电专业安防监控系统检查规程具体内容 5.1. 检查监控器、距阵的工作状况，指示灯显示应正常。 5.2. 画面分割器应切换正常，录象机工作应正常。
5.3. 监视器工作有无异常，画面应清晰、内部无噪音、无抖动扭曲现象。 5.4. 检查摄象机电源工作电压应在额定范围内
5.5. 手操盘应操作灵敏，切换摄象机画面应准确迅速。 5.6. 检查监控工作站主机工作情况。
5.7. 检查主机硬盘容量，并定期整理磁盘碎片，详细记录见安防监控设备月检查记录表。 5.8. 检查主机光驱、软驱应可以正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保
厂家维修维护。
5.9. 在监控系统中，控制面板上各种按扭应操纵灵活。 5.10. 查看报警记录有无异常，并做好记录。
5.11. 安放报警系统联动报警后，监控系统应及时准确的切换。 5.12. 每月将检查结果填写到弱电专业安防监控系统月检查记录表。 6. 工程部弱电专业安防巡更系统检查规程具体内容
6.1. 检查工作站主机，工作状态应正常，有问题及时上报工程师。 6.2. 检查主机硬盘容量，对硬盘定期进行磁盘清理。
6.3. 检查主机光驱、软驱应可以正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保
25
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
厂家维修维护。 6.4. 键盘鼠标应灵活自如。 6.5. 检查通讯器应在正常工作状态。
6.6. 以管理员身份进入巡更系统，检查各操作记录及时处理报警信息。
6.7. 查看巡更记录是否有异常，并做相应记录，详细信息见安防系统运行记录表。
6.8. 核对现场点位，显示屏所显示位置应与现场保安所在楼层区域对应。中文描述应正确。 6.9. 到现场查看巡更系统接口板指示灯应正常，并紧固其接线端子。
6.10. 每月将以上检查项目应详细记录于弱电专业安防巡更系统月检查记录表。 7. 相关表格
《弱电专业安防报警系统月检查记录表》
五、楼宇自控执机规程 1. 目的
要求弱电人员规范日常的检查操作，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命，并明确指出出现报警信息后的处理办法。
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 弱电主管对每周的运行记录进行审阅，对所有的改动项目进行检查。 3.2. 弱电工作人员每日必须按照设备检查流程对设备进行全面仔细检查。 4. 楼宇自控执机规程具体内容 4.1. 弱电人员准时到岗。
4.2. 严格按照《楼宇自控设备检查流程》进行检查，检查记录要详细记录在楼控日检查表上。 4.3. 熟悉楼宇集成自控系统的工作原理、线路连接，出现故障及时排除。 4.4. 不得私自调整设备的设定值、控制参数及运行方式。 4.5. 密切配合空调、强电等专业的设备检修工作。
4.6. 工作时间不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管。 4.7. 保管好工具、电子钥匙并作交接。 4.8. 每日应打扫值楼控主机卫生，保持清洁。
4.9. 做好设备的日常保养，按时查看各系统运行情况，发现设备故障应及时排除。 4.10. 系统报警信息的处理方法：
4.10.1. 4.10.2. 4.10.3. 4.10.4.
系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。 系统出现故障报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。 系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。 系统出现硬件报警应及时上报领导，通知相关专业采取措施保障设备正常运行。
4.11. 改系统参数设置或改变设备运行状态，须有工程师签字的书面通知。
26
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.12. 工作中做好所有运行记录，填写楼控系统日检查记录表。所有记录应详细，字迹要工整。 5. 相关表格
《弱电楼控系统日检查表》
六、消防系统设备检查规程 1. 目的
弱电人员每次对消防系统进行检查具体项目及检测标准。
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 弱电主管对的测试记录进行审阅，对所有测试的项目进行检查。
3.2. 弱电工作人员必须按照消防系统设备检查流程对设备进行全面仔细检查。 4. 消防系统设备检查规程具体内容 4.1. 检查消防设备指示灯状态
4.1.1. 设备起动控制台，台面不应有报警信息。
4.1.1.1. 4.1.1.2. 4.1.1.3. 4.1.2.1. 4.1.2.2.
排烟机、补风机、正压送风机、各报警提示指示灯应正常。 消防泵、喷雾泵、喷淋泵，各泵停止回答灯应正常。 工作指示灯应正常，启动方式中 “手动”指示应正常。 录放盘应处于关断状态，紧急时打开。 功放盘应处于关断状态，紧急时打开。
4.1.2. 消防紧急广播控制台
4.1.3. 多线消防电话主机应正常。 4.1.4. 主报警系统供电系统
4.1.4.1. 4.1.4.2. 4.1.4.3.
主24V”灯应正常。
主电工作”灯和“充电指示”灯应正常。 电源直流输出电压指示应在37V处正常。
4.1.5. 报警探测器指示正常
4.2. 检查火灾报警、平面图自动显示系统是否正常，监视设备报警后，应能准确显示具体方
位。
4.3. 检查智能火灾报警控制器各项内容，配合其指示灯。
4.3.1. 核对时间，以114查号台为准。
4.3.2. 查大厦各层探头故障信息，联动模块故障信息，有报警应询问保安当值人员现场是否有施
工，并到现场维修。 4.3.2.1.
具体检查步骤：略
4.3.3. 火警信息显示报警，询问后若是误报，应马上进行主机复位。如果遇消不掉火警，则到现
场维修故障设备。
27
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.3.4. 联动信息显示报火警后联动设备应正常启动。
4.3.4.1. 启动联动设备操作步骤：
点击消防主机控制台面的“联动”按扭，这时，如果有火警的情况下，系统内部预先设
置好需要启动的联动设备自动显示在主界面上。当确认火警后，需要启动联动设备时，点击对应的数字按键，输入开启密码“****”，设备将启动。
4.3.5. 打印机应正常打印。
4.4. 检查各设备接线端子。端子应牢固无松脱，标号应清晰准确。 4.5. 每周检查气瓶压力数值，并将数值记录。 4.6. 气灭区
4.6.1. 检查气灭区气瓶支架是否牢固。
4.6.2. 钢瓶，选择阀，单向阀管道外观应无损伤。 4.6.3. 标牌是否脱落 4.6.4. 报警按扭应无损伤。 4.6.5. 机房内卫生应清洁。
4.6.6. 钢瓶内压力不应小于设计使用压力的90%，灭火剂的重量损失不得超过5%，否则应立即从
新充装灭火剂。
4.7. 消防系统设备月检查表项目及标准
4.7.1. 主要以检查设备正常运行情况为主。
4.7.2. 进入“系统故障信息查询”选项，屏幕上显示出“故障模块查询”和“故障探头查询”两
个选项。
4.7.3. 点击“故障模块查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障模块报警
提示。确保所有模块无故障报警。如果出现报警，必须保障第一时间恢复，保证设备正常运行。
4.7.4. 点击“故障探头查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障探头报警
提示。确保所有探头无故障报警。如果出现报警，必须保障第一时间恢复，保证设备正常运行。
5. 具体检查项目参照《弱电消防系统设备月检查表》。
七、卫星电视接收系统检查工作规程 1. 目的
弱电人员对卫星电视系统进行检查的具体项目及检测标准。
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 弱电主管对检查记录进行审阅，对所有检查的项目进行监督指导。
3.2. 弱电工作人员必须按照工程部卫星电视接收系统检查工作流程对设备进行全面仔细检查。
28
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4. 工程部卫星电视接收系统检查工作规程具体内容
4.1. 检查卫星机房内所有设备工作情况，观察各个指示灯显示正常状态。 4.2. 检查各接线端子的紧固情况，有无虚接现象或松动现象。
4.3. 观察接收装置及高频头有无松动，天线部分是否偏移，接地应良好。 4.4. 观察有线电视节目的清晰程度，图象画面应清晰，卫星接收机工作正常。 4.5. 若出现问题，如画面极差，无图象，不能及时排除的问题要及时上报主管。 4.6. 在检查过程中，认真填写相关记录，并维保计划规程定期维保。 4.7. 每月第三周进行系统点位检查，检查内容见《TV信号增益测试表》。
4.8. 如测试中发现异常，应及时检查输出电平，判断设备是否良好，如设备故障，应及时通知
主管，安排维修。
4.9. 卫星机房应干净整洁，温度应保持在22℃左右。
4.10. 检查干线放大器工作情况，每月测试各楼层信号增益，记录《TV信号增益测试表》 5. 相关表格
《TV信号增益测试表》
八、程控机综合布线系统工作规程 1. 目的
弱电人员对综合布线系统的日常维护和检修的标准和规范。
2. 范围
弱电专业所有员工
3. 职责
3.1. 弱电主管对所有综合布线工作进行监督指导。
3.2. 弱电工作人员按照综合布线系统工作流程进行施工和维护。 4. 综合布线系统工作规程
4.1. 定期检查电话电话机房内的跳线紧固情况，如有松动或脱落，应及时更换或紧固。 4.2. 整理表面凌乱的电话跳线,去除过期的废线。 4.3. 整理用户使用过后留下的相关废物。 4.4. 检查程控交换机的工作情况。
4.5. 定期安排打扫内部卫生，保证设备机房管理规定。 4.6. 同时，检查桥架，是否覆盖良好。
4.7. 检查布线情况，有无凌乱的线头，有无施工留下的废物，定期安排人员清理。
4.8. 定期巡视检查机房，保证室内卫生，做到干净整洁并认真填写综合布线系统机房定期巡视
表。
4.9. 新开通或变更、拆除的所有电话记录应详细，见综合布线记录表。 4.10. 每月整理综合布线记录表，从新整理用户资料。 4.11. 将统计出的电话清单每月上报管理公司。
29
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
5. 相关表格
《综合布线运行记录表》
第六章 暖通空调组
一、暖通机房安全管理规定
1. 目的
保证空调给排水设备设施及系统安全运行，防止发生火灾事故。 2. 范围
本制度适用于本公司管理范围内所有空调给排水系统、机房。 3. 职责
3.1. 工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。 3.2. 各岗员工按照本制度执行。 4. 操作规程
锅炉房、天燃气表房、调压站、空调机房为重要防火岗位，为了保证系统正常运行，保护公司财产及人身安全，所有员工必须遵守下列规定：
4.1. 要求每位管理锅炉房的员工必须掌握消防器材的使用，懂得安全消防知识。
4.2. 锅炉房、天燃气表房、天燃气小间严禁吸烟，严禁动用明火，非本岗位人员未经许可，不
准进入。
4.3. 进入锅炉房进行维修需动用明火时，须采取消防措施，定出维修方案，报请公司保安部、
物业部批准，并持保安部出具的动火证明，现场作业应有专业人员从旁监护。
4.4. 值班巡视人员应按时检查锅炉房、天燃气表房、调压站，并对天燃气管线、天燃气阀门、
天燃气计量表等易燃部位做详细检查，防止渗漏，发现问题要及时采取措施并做详细巡视维修记录。
4.5. 巡视锅炉房时要检查消防设施是否齐备完好，灭火器压力是否达到使用要求。对不合格的
消防设备要立即更换，通知专业工程师及保安部，并做记录（更换日期）。 4.6. 机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。
4.7. 当动用钻床、手电钻等设备时，除要做好防触电等措施外，还应严禁周围放有易燃、易挥
发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，还应远离电器，如无法远离时，要采取遮挡、覆盖等措施。
4.8. 不准将易燃、易挥发，易爆等危险物品随意带入机房，或将废油、废稀料到入地沟内。 4.9. 严禁将油料、稀料、清洁剂等危险物品遗放在设备上。
4.10. 机房环境潮湿时，应严格注意照明电器设备的安全用电防止漏电及短路现象发生。
30
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.11. 当火警发生时要及时采取紧急措施，防止事故的进一步扩大和蔓延（在保证人身安全的前
提下），禁止莽动和盲动。及时通知上级和中控室，并及时关闭所有空调设备，切断冷水主机及水泵电源。保护好现场做好详细事故记录。 4.12. 每人必须掌握机房内消防器材的使用方法。
二、暖通机房巡检制度
1. 目的
保证暖通机房内设备、设施和系统正常运行，及时了解运行状况，消除不安全隐患。 2. 范围
本制度适用于本公司管理范围内所有设备机房，所有空调给排水专业人员必须遵守本制
度及细则。
3. 职责
3.1. 工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。 3.2. 各岗员工按照本制度执行。 4. 制度
4.1. 按照交接班中内容对锅炉、冷水机及其附属设备、安全装置进行检查。认真详实记录各有
关数据。
4.2. 认真查看天燃气压力表，压力范围是否在正常范围内，调压箱内各阀门应处于相应开启/关
闭状态，任何人员未经允许不得擅自进行操作。调压箱内应无任何泄漏现象。 4.3. 如天燃气压力与要求不符，要及时与天燃气公司或调压器厂家取得联系，进行调整。 4.4. 如有解决不了的问题要马上通知天燃气公司，将相关阀门关闭，通知工程部领导。 4.5. 每周巡视一次燃气管道，发现有腐蚀部分要做防腐处理。
4.6. 对热交换罐、所有阀门、压力表、温度表、调节装置、观察孔进行检查，发现问题及时解
决。
4.7. 检查温度、压力、配电柜、操作柜、多功能显示装置是否准确、正常。有无超前或滞后现
象并采取措施。
4.8. 随时注意观察电器设备运转情况及电源电压等，应维持在220V+5% 380V+5%范围。 4.9. 不得私自提高或降低锅炉运行标准，设定参数，严禁违章操作，确保锅炉正常运行。 4.10. 巡检过程中，发现设备损坏或失灵，应及时修理或更换，30分钟处理不了的，应及时向
领班汇报，并做详细记录。
4.11. 常用工具应摆放整齐，完备无缺，以便在维修时拿取方便。
4.12. 各巡视人员每次进入机房时必须在机房巡视记录上写清时间、姓名、出门时必须锁好机房
门并关灯。
4.13. 各巡视人员应熟知各机房位置及各设备的性能和操作方法，严格按操作规程进行操作。 4.14. 各巡视人员有责任保持机房内卫生，如有垃圾应及时清理。
31
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.15. 各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知主管工程师。 4.16. 如本专业设备出现故障，应立即排除故障如果30分钟未完应通知领班派维修班人员修理。
同时做好维修记录。
4.17. 空调机房巡视主要内容：皮带、风机轴承、电机底座是否完好、过滤网、冷凝水池是否畅
通等。机房内照明是否完好，否则通知有关部门修理。机房内相关电器设备是否完好。供回水温度、水压是否正常，新风加湿器是否正常。排风设备运行是否正常，有无异常噪音，检查排风机有无反转现象及风机皮带是否完好有无断裂现象。
4.18. 消防泵、喷淋泵、喷雾泵、生活水泵、污水泵的选择开关应置于自动位置，操作标志应简
单明确。
4.19. 每二小时巡视检查一次，并认真详实的做好记录。
4.20. 消防泵，喷淋、喷雾泵每15天试泵一次以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”
操作检查，每年进行一次全面检查。
4.21. 操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等）时，必须带好安全帽，系好安全
带，扶梯要有防滑措施，要有人扶持保护。
4.22. 以上制度必须严格执行，领班每周检查2~3次主管工程师每周检查一次。检查结果纳入考
核。
4.23. 工作中如出现矛盾，问题，不推诿，不扯皮，应以工作为第一，顾全大局，并向上一级主
管汇报。 5. 相关文件
《工程部各专业巡检制度》 《工程部暖通机房安全管理制度》 《燃气热水锅炉运行标准》
6. 相关表格
《暖通机房巡视签到表》
三、锅炉房设备操作规程
1. 目的
保证锅炉正常运行，正确规范操作锅炉。
2. 范围
本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。 3. 职责
3.1. 工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。 3.2. 各岗员工按照本制度执行。
4. 操作规程 ： （根据现场设备情况确定） 5. 相关文件
32
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
《锅炉房安全防火责任制度》
四、冷冻机组操作规范
1. 目的
保证冷冻机组正常运行，正确规范操作冷冻机组。
2. 范围
本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。 3. 职责
3.1. 工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。 3.2. 各岗员工按照本制度执行。 4. 制度
4.1. 每天开机前要了解上一班冷水机组运行情况及故障停机的原因。
4.2. 检查冷冻水和冷却水系统是否缺水，压力是否正常，检查电源是否正常。 4.3. 检查冷冻机组油温加热器是否工作正常，油温应在43℃以上，油位(两个视
镜中有一个能看到油)、油压是否正常。 4.4. 检查机组所对应的冷冻水及冷却水阀门是否处在开启状态。 4.5. 开启与机组相对应的冷却水泵，再开启与机组相对应的冷冻水泵。 4.6. 检查冷却水、冷冻水温度是否正常。
4.7. 开启与机组相对应的冷却塔风扇，冷却水温度不得低于15℃(若低于15℃不能开机)。 4.8. 开启冷水机组，并注意观察机组运行情况是否正常。
机组运行电流设定值不得大于100﹪。
电流指针的摆动，机器有无异常。
运行中，根据负荷情况调整冷水机组的运行台数及出水温度，便于机组达到最佳运行状态，严格控制能耗。
4.9. 按时记录机组数据. 确保机组各项温度、压力等运行参数在厂商规定的范围内。 4.10. 按时测试冷却水及冷冻水水质情况，及时进行投药工作。
4.11. 按时停冷水机组，停冷却水泵和冷却塔风扇，冷冻泵运转一段时间后再停
泵。 4.12. 冷冻机组运行时，没有投入运行机组的水阀门不得开启。
4.13. 各值班运行人员加强学习掌握冷冻机运行时参数，接近临界值时的处理方
法。 5. 相关文件
《空调系统运行控制标准》 《中央空调系统应急处理方案》
33
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
《开利19XL（R）冷水机组运行维修操作手册》
6. 相关表格
《冷水机组运行表》
五、水泵操作规程
1. 目的
保证变频补水泵正常运行，正确规范操作变频补水泵。
2. 范围
本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。 3. 职责
3.1. 工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。 3.2. 各岗员工按照本制度执行。 4. 变频泵制度
4.1. 补水泵正常情况下控制开关应置于自动挡，经常检查水泵旁压力表。
4.2. 正常情况下变频补水泵不得置于手动状态，如置于手动状态，在开泵前一定要检查水泵的
压力表。 4.3. 开泵前准备 4.3.1. 4.3.2. 4.3.3. 4.3.4. 4.3.5.
检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如：所有紧固件是否紧固；连轴器间隙是否进行手动盘车是否正常，应不卡不重，否则应查明原因进行处理。
在检查机械部分时，不得将水泵电路开关合闸使电机处于带电状态，且在配电柜上检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统原因进行处理。
检查系统是否有跑、冒、滴、漏现象存在，如有必要及时处理。但水泵轴的正常滴
合适；水泵注油孔是否已按规定注油；仪表、阀门是否完好等。
挂有“有人操作，不许合闸”标牌。
漏不含在内。
4.4. 在开变频补水泵后5分钟内要随时观察压力表，并做好记录. 4.5. 排水泵（潜水泵）
控制箱上转换开关拨到“手动”位置。
按启动钮，开启水泵排水。经检查无问题后按停止钮，水泵停止排水。 将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。 将控制箱上开关拨至0位即可关闭水泵。
按停泵按钮后，严禁马上再按启泵按钮，否则会造成设备管路损坏等重大事故。因此，特别
规定，停泵一分钟后才允许按启动按钮，待无异常情况后方允许离开开关柜。 5.相关文件
《空调系统运行控制标准》
34
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
六、水质化验操作规程
1. 目的
保证空调和锅炉正常运行，延长使用寿命。
2. 范围
本制度适用于暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。 3. 职责
3.1. 工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。 3.2. 水质化验员按照本制度执行。 4. 制度
4.1. 为延长锅炉，空调系统使用寿命，达到安全运行的目的，必须进行水处理。大厦锅炉，空
调系统水处理采用阳离子树脂交换的方法进行。
4.2. 水质化验员必须保证每班化验一次，主要对锅炉的补给水，空调系统的给水硬度，含氧
量，PH值进行化验。化验后将数据填写于（水质化验记录表）表中，并由化验员签字。 4.3. 化验时应做到细致准确，务必精益求精。必须保证锅炉，空调系统给水硬度小于0.25毫克
当量/升，含氧量小于0.1毫克，PH值在7.5—9.0之间。 4.4. 做到化验器皿清洁卫生，各种药品码放整齐，文明操作。
4.5. 化验过程：打开取样器阀门放水一分钟，冲洗取样瓶三次，取水样100毫升加入氨缓冲液3
—5毫升，再滴2~3滴酸性铬黑T指示剂，用0.005N的EDTA标准液滴定至溶液由酒红色变为蓝色为止，记下EDTA标准溶液消耗量后计算硬度。 5. 相关文件
《水质控制标准》 6. 相关表格
《水质化验记录表》
七、洗衣房设备的巡查与维护制度：（需根据现场设备情况作部分更改） [一]洗衣机 （一）、简介： （二）、规格型号：
（三）、机器安装完毕后，需做以下几点检查，以消除运输、储存、安装过程中机器受到某些损伤或失灵的部件。检查各管道和密封接头有否损伤；各电器原件、接插件有否松动；机械部分各连接螺栓有否松动；支承阻尼是否松脱。 （四）、巡查制度：
1、每天巡视洗衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发现异常做好记录，查明原因，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。
35
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
2、巡视洗衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。 （五）、操作规程： 1、开机前的准备工作。 A、打开总电源开关（机外）
B、打开压缩空气开关（机外），使压力务必保持在规定范围内。 C、打开进水开关（机外）
D、打开蒸汽开关（机外），蒸汽压力保持在规定范围内。 E、准备好洗涤物和适量洗衣粉（无泡型） F、打开机器总电源（电器箱内黑色空气开关）
G、按“开门”键打开机器前门，装入洗涤物，再按“开门”键，关闭前门。 2、开机（严格按照屏幕提示操作） （1）手动；
手动操作流程：洗涤、注水；中脱；洗涤、注水；高脱；高脱； 开门。 （2）自动。
（六）、机器的维护和保养：
为了便于机器能保持最佳性能及最好的经济效益，在日常使用时要经常对机器作一些必要的维护和保养，请按以下几点进行。
1、对主轴承座两侧轴承，应定期用油杯压注润滑脂，一般每运行30~50小时一次。 2、经常检查主轴承座下部放水口是否通顺，以保证轴承无积水，延长轴承寿命。 3、对气源处理三联过滤器应定期放水，油雾器油杯应即时补油，用油，规格为10#或20#机械油。
4、因本机在脱水时，振动频率较高，很容易引起螺丝、接插件松动，因此应经常检查主轴承座、门铰链
座、电机座螺栓、螺钉、螺母是否松动，以确保安全。 5、皮带如有松弛现象，应及时张紧三角胶带。
6、因变频器要求安装在干燥通风场合，困此，本机安装时要求通风设施良好。 7、若长期闲置不用，请先加注润滑脂一次，再洗涤10分钟左右，让轴承被润滑脂充分浸润。
[二]干洗机： （一）规格型号： （二）操作规程：
1、过滤准备：这一操作需要在液箱充液之后马上进行；
2、基本洗涤循环：烘干时，可根据不同的衣料来设置相应的烘干温度。 3、洗涤技术：对于那些较脏的衣物，需增加预洗过程； 4、过滤器的清洗：当过滤器压力升高，需要清洗过滤器。
36
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
（三）、巡视制度：
1、巡视制冷压缩机和空气压缩机能否正常工作； 2、检查皮带张紧情况； 3、定期检查密封圈； 4、检查电机转向。：
（四）、维护和保养：（需根据现场设备情况及设备使用说明作部分更改） 1、每4次循环后（每天维护），清理毛绒捕集器和清洗钮扣捕集器；
2、每50次循环后（每周维护），检查空气压缩机及气动系统；检查制冷机组制冷剂的消耗情况；检查制冷机组的控制系统；放掉气动三联件的积水；
3、每200次循环（每月维护），清洗液水分离器； 往气动三联的油杯内加油； 4、每500次循环（每季维护），清理热交换器上的毛绒；清理内缸背面的毛绒；清理风道内的毛绒；
5、每50次蒸馏（每季维护），拆卸蒸汽安全阀交有关部门鉴定；
6、每2000次循环（每年维护），拆卸各类计量仪器、仪表交有关部门鉴定；往空气压缩机内加油。
[三]干衣机：（根据广电大厦现场设备情况确定） （一）、简介： （二）、规格型号： （三）、操作规程：（常规）
1、初上电，显示实际温度，时间显示为00，电源指示灯亮； 2、按设置键，设置温度和时间；
3、在关门与无缺相情况下，按启动键，进入运行状态； （四）、巡视制度：
1、每天巡视干衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发现异常做好记录，查明原因，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。
2、巡视干衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。 （五）、维护与保养：
1、经常检查链条和三角胶带的松紧度及磨损情况，定期对链条加润滑油； 2、定期向滚动轴承加润滑脂； 3、传动带打滑，需涨紧带轮；
4、链条松动或发出响声，调整链条松紧度，只需拧松支承架两侧的螺栓后调整支承架的高度，使之链条松紧适中，然后在拧紧两侧螺栓即可。 [四]熨平机： （一）、巡视制度：
1、查看传输带的接口是否松动，如有立即停机处理；
37
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
2、检查润滑油的油位高度，如缺油立即补充油液； 3、定期为机器运转部分的链轮加润滑脂。 [五]压熨机： （一）、巡检制度： 1、设备润滑点加油； 2、检查蒸汽加油情况； 3、清洗疏水口；
4、检查传动部分是否灵活； 5、定期清洗油杯并换油。 [六]空气压缩机 （一）、巡视制度：
1、每天检查润滑油油位，发现油位低应及时停机加油； 2、皮带松紧是否适合，检查皮带轮，查看转动是否正常； 3、查看空气压缩机4个滚轮与地面接触是否良好； （二）、操作规程： 1、打开排气球阀；
2、检查空气压缩机皮带轮转动方向是否与防护罩上箭头所指方向一致（皮带轮产生的风应吹向压缩机）。若转向相反，则停机，将三相外 接电源线中任意二个接头调换接上即可；
3、开机运转二、三分钟，工作正常后，关闭排气球阀，使储气罐内压力升至额定排气压力。
（三）、定期维护与保养：
1、每天检查油位，油位应在油标线所示范围内；
2、每工作16小时应开启放水阀，将储气罐内的油水混合物放掉（应在储气罐内压力小于1kgf/cm2时，开启放水阀）；
3、新机启用初期，应一周换一次油，并根据油的污秽情况重复1~2次，以后每500小时换一次油；
4、每250小时检查和吹洗进气滤芯或更换；
5、每月检查一次皮带和各部位螺丝、螺母连接处的松紧； 6、每2000小时，检查清洗阀座、阀片，或根据情况更换阀片； 7、每年应对各冷却表面上的积灰和污泥，用压缩空气喷射去除； 8、压缩机如停用一个月以上，应做防锈处理。
八、厨房设备的巡检与维护制度：（需根据现场设备情况作部分更改） [一]冷藏柜
38
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
（一）. 使用方法：
1. 有关温度设定：温度设定范围为“—4~~120C”。 2. 有关除霜：自动除霜。 手动除霜。 （二）．使用注意事项：
1. 请尽量少开柜门、开柜门时间要短、柜门要关好；
2. 根据储藏物的需要选择合适的温度，不必要的过冷会造成电力的浪费； 3. 经常地维护保养冷凝器过滤器可提高其效率。 （三）. 维护与保养：
1．请定期地进行维修保养；
2．请勿直接向其上泼水，这会造成漏电； 3．为保证安全，在进行维修保养时要先切断电源；
4．请勿使用酸类、挥发油、汽油、稀释剂和开水等会造成材料损伤的物质。 [二]冷冻柜
（一）.使用方法：
1.请一定要空出冷气的通路； 2.请勿在冷冻室中装入瓶或罐类； 3.请将待热的东西凉后再装入； 4.请勿制冰； （二）. 维护与保养：
1.请定期地进行维修保养；
2．为保证安全，在进行维修保养时要先切断电源；
3．请勿使用酸类、挥发油、汽油、稀料和开水等会造成材料损伤的物质； 4．在为进行清扫而取下冷凝器时，请勿用手直接触摸冷凝器翅片。 [三]制冰机 （一）. 使用方法： 按产品使用说明书操作
（二） . 维护与保养：
1．制冰机检查：检查所有水接头和管路是否泄漏，同时也要确认制冰机管路没有擦到或震动别的管子或面板。在制冰机前面不要放任何东西（如箱子等），空气的充分流动可使制冰机获得最高的冰产量并能延长零部件的使用寿命。
2．外部清洁：如有必要需经常对制冰机外部进行清洁，使之能有效运行，并保持清洁。用海绵蘸中性皂液擦去制冰机外部的灰尘及污物，然后用清洁软布擦干外表。
3．清理冷凝器：肮脏的冷凝器会阻碍气流的通过，导致制冰机运行温度过高，这将会减少冰产量及缩短零部件的寿命。根据以下步骤对冷凝器至少每六个月清理一次。
39
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
. 清洗过滤网。可清洗的铝质过滤网可用来滤除灰尘，污物，绒线纤维和胶状物。它的作用是保持冷凝器清洁，滤网可用中性肥皂水清洗。
. 清理冷凝器外部时可用软质刷子或吸尘器和软刷辅助进行，刷洗冷凝时应从上往下进行，不要从一边刷到另一边。小心不要弄弯翅片。
. 用手电筒照射冷凝器，检查翅片间的污物是否存在。如果存在：A、向冷凝器内部吹压缩空气，小心不要弄弯翅片。B、使用商用冷凝器盘管清洗剂，清洗时按照其中使用说明和注意事项进行。
. 用翅片梳校正被弯曲的冷凝器翅片。
. 用软布仔细地擦净风扇叶片及风扇马达，注意不要使风叶变形。对特别脏的风叶可用温肥皂水清洗，然后用清水彻底冲洗干净。 4．内部清洗和消毒
1) 2) 3) 4)
[四]食品搅拌机： 维护与保养：
. 每次用后，对料桶、搅拌器等进行认真清洁，确保饮食卫生。 . 升降导轨处应定期涂上少量润滑脂。
.变速箱出厂时已加入优质润滑脂，一般情况使用半年后，需要加入或更
换润滑脂。
第七章 综合维修组
一、综合维修房屋管理制度 1. 目的
为了不断提高服务和技术水平，使酒店管理更好地发展、更好地为宾客服务。
2. 范围
适用于楼宇、客房、餐厅的修缮、维修工作。
3. 职责
3.1. 工程部综合维修负责人对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。
3.2. 工程部综合维修员工每月按照维保计划表对楼宇、客房、餐厅及该区域内的服务设施进行
全面维护保养。 4. 内容
4.1. 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件建档保存好。
40
为保持运行效率，制冰机应每隔六个月清洗并消毒一次。
自我清洗：制冰机清洗剂用于去除碳酸钙及其它矿物质沉淀物。它不能用于清除藻类或污泥。
当自我清洗过程停止后，执行“消毒程序”。 如有必要，过脏的制冰机可以拆开清洗和消毒。
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.2. 认真执行各项维修保养计划，使各区域及区域内的服务设施经常保持正常使用标准。 4.3. 保管好工程库房中的工程材料。
4.4. 根据市级房屋普查调查文件的相关规定，在雨季到来之前，对房屋设施设备进行巡视检
查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。
4.5. 在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发
生。
二、综合维修巡视检查制度 1. 目的
确保大厦楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域内的服务设施完好，处于正常、安全的使用状态。
2. 范围
适用于大厦楼宇、客房、餐厅、公共区域、内部各类设备设施及大厦外围的巡视检查工作。
3. 职责
3.1. 工程部经理负责综合维修专业的监督。
3.2. 工程部综合维修负责人巡视检查工作的安排及跟进。 3.3. 工程部综合维修员工负责具体巡视检查工作。 4. 内容 4.1. 工作要求： 4.1.1.
决。 4.1.2.
综合维修专业负责人根据月的排班情况安排巡视工作。综合维修专业所有员工循环
轮流进行大厦巡视工作，每一周对所有巡视表中的内容巡视一次，每月对巡视内容进行汇总总结。 4.1.3.
综合维修巡视员工根据工作安排进行大厦巡视，并如实严格填写综合维修巡视检查
记录表。对于巡视过程中发现的问题及时上报维修负责人，由负责人根据综合维修相关制度进行及时维修，维修完成后及时在巡视表格中标注处理结果，不能及时维修的也要在表格中标注。 4.2. 检查区域及项目
见«综合维修巡视检查记录表» 4.3. 具体检查内容及检查标准说明 检查项目 地面、大理石墙、台阶、雨帘 水牌、标牌、消防器械、车位牌、烟灰桶 地漏、天井
工程部经理每月至少一次对综合维修巡视情况进行系统检查，对发现的问题及时解
检查内容 外观 零部件 零部件 检查标准 无破碎、空鼓 零部件无缺失、表面无明显划零部件无缺失、无破损 41
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
玻璃、幕墙、采光锥（窗）、长廊玻璃 天花、墙面 石凳、圆柱子、挡堵墙石材、条石 转梯、扶手 天台铝合金护栏、铝合金散热板 外观 外观 外观 外观 外观 把手 锁 无破碎 无裂缝、无污渍 无裂缝、无移位 无开焊 无明显变形及松脱 把手无脱落，无明显划痕 锁能开闭灵活 使用灵活（如果有） 无划痕或起皮 运转灵活，无噪音 无破损、无松动 无破损、无松动 无漏水 细项见上述门内容 细项见上述内容 细项见上述内容 细项见上述内容 细项见上述内容 细项见上述内容 细项见上述内容 门 闭门器 外观 门轴 面板 家具 水池、喷泉 窗 卫生间（门、玻璃、天花、墙面、地面、地漏、洁具、电源） 餐厅 客房 会议室（门、天花、墙面、地面） 垃圾房（门及墙面） 收费亭（门、玻璃） 5. 相关表格
«综合维修巡视检查记录表»
三、综合维修维保制度 1. 目的
外观 外观 外观 确保酒店楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域内的服务设施完好，处于正常、安全的使用状态。
2. 范围
适用于酒店楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域内的服务设施的维修保养工作。
3. 职责
3.1. 工程部经理对每月的维保计划进行审批，并对维保记录进行审阅。
3.2. 工程部综合维修负责人对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。 3.3. 工程部综合维修员工每月按照维保计划表对设备进行全面维护保养。 4. 内容
42
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
4.1. 维保项目
见«综合维修专业维保检修计划表»。
4.2. 工作要求 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4. 4.2.5.
综合维修负责人根据实际情况制定«综合维修专业维保检修计划表»，并报工程部经综合维修员工对维保项目应按«工程部综合维修专业维保检修计划表»要求进行维修综合维修负责人负责跟进维修维保工作的完成情况，在《定期维护作业书》上签字将填写完整的的《定期维护作业书》建档保存。
工程部经理对每月的维保记录进行审阅，发现相关问题及时安排整改。 «综合维修专业维保检修计划表» «定期维保作业书»
第八章 节能运行设想
1. 调节坐便器用水，引导客人正确使用。
2. 员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水
量。
3. 公共卫生间可安装感应节水龙头。
4. 房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。
5. 中水回用。饭店可将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌绿地、洗车、降温…… 6. 设法建立雨水收集系统。经处理再利用，不让资源白白流掉。
7. 营造节水的氛围，对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合
理的用水量。 8. 建立制度，发动员工养成良好习惯，加强对水电油气跑冒滴漏的巡检，杜绝长明灯长流水。 9. 洗衣凝结水回收。蒸汽变成凝结水，水温仍达70℃-80℃。每吨凝结水约含6公斤轻油燃烧的
热量。
10. 尝试通过改变气流的角度，将饭店的冷却塔安装收水器，即可大大降低水雾飘洒的损耗。 11. 采用新型节能光源。节能灯价格虽比传统的白炽灯高数倍，但发光效率高4—5倍，使用寿命
长8—10倍，经济上完全可行。饭店如全部采用节能灯照明，至少可节电70%以上。况且节能灯的光谱色度现在已接近白炽灯，并不影响氛围的烘托。
12. 饭店大量的各类标识指示灯、夜灯可采用发光二极管LED灯，每一个耗电不到1瓦。
13. 设法在走廊过道、消防楼梯采用感应节能灯，防止出现长明灯。甚至饭店客人通道也采用感应灯，只有客人前面的几盏灯是亮的，人过灯灭。
14. 采用智能节电调压开关系统。饭店的公共区域：大堂、会议厅、多功能厅、宴会厅等往往装
有数百个灯泡。此系统可根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左
43
理审批。
维保，同时根据《定期维护作业书》的相关项目认真填写《定期维护作业书》。 确认，如有问题应写出处理结果。
5. 相关表格
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
右。
15. 组合式灯具可采用多开关分组控制。根据需要选择不同的照明模式。
16. 采用变频系统，可根据温度和负荷的变化调节电机的转速频率。一般可节电30%-50%，动力
电是饭店耗电的大头，不到两年均可收回设备的投资。
17. 尝试因地制宜利用屋顶、墙面集取、存储、分配太阳能的功能。太阳能热水器、太阳能采
暖、太阳能制冷、太阳能取电等等。每平方米太阳能板一年可节电800度，节省标准煤300公斤。
18. 采用太阳能停车棚。既可为客人的车辆遮荫免于暴晒，减少车子开空调的能耗和空气污染，
又为饭店提供电源。
19. 防止滥用户外轮廓灯和建筑射灯。既耗电又给客房和邻人造成光污染。饭店的建筑泛光照明先进的办法是采用LED半导体灯。同样的照明效果，却可以节约75%的用电量。
20. 将空调的温度设定在28℃。既能减少10%的空调耗电，又能大大减少患空调病的概率。 21. 作好宣传工作减少客房待机状态的电器。可以节约4%-5%的待机耗电。
22. 在客房楼面配置制冰机、饮水机、自动售卖机，需者自便。减少房间小冰箱、电水壶等电器
耗电、噪音、热源。
23. 电脑在开机时耗电最大，对机器的损耗也最大。暂时不用时，设置为节电休眠状态。
24. 定期清洗冷热水管线及锅炉、空调管壁，对水质进行软化处理。防止管路积垢产生热阻，降
低热传导效率，造成能耗浪费。
25. 每年清洗一次空调。不仅可以降低4%-5%的能耗，也可以防止霉菌和军团菌在管道和通风口内滋生，污染室内空气。分体式空调每周清洗一次隔尘网，可省电20%左右。 26. 尝试采用冰蓄冷技术。利用峰谷电差价，夜间制冰白天释放。减少电费支出。
27. 善于利用周边资源。如利用上游的余热集中供热，利用水体温差制成生态循环的水空调，利
用自然主导风通风降温等。
28. 利用地表2米深度温度恒定在18℃的原理，采用地源热泵系统用低温热能提供制冷、供热、
热水。
29. 少用机械通风，多用自然通风。每天至少开两次窗。既省电又可大大降低室内有害气体。 30. 窗帘的厚度、密度、布料的质地对保温节能有很大效果，应引导客人离房时拉上窗帘。 31. 洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。
32. 减少室内的热负荷。如多采用冷光源，采用节能家电等。 33. 空调室外机安装的朝向、位置、遮阳，直接影响到耗电量。 34. 吸尘器需要及时清理，否则会降低吸尘效率，增加耗电量。 35. 厨房灶具、炊具、容器要定期清洗除垢，以免影响热效率。 36. 采用锅炉余热利用技术。
37. 空调末端凝结水的防霉处理。许多饭店房间的过道天花受潮发霉。主要是风机盘管的积水盘
由于煤霉菌滋生，导致下水受阻溢出到天花引起。每年用防霉剂处理一次即可杜绝这种现象。
38. 对饭店的锅炉、空调机组、泵房等主要耗能设备，进行技术监控跟踪，并根据季节和室内外温度变化智能调节设定值。改变传统的经验管理方法。在保证舒适性、经济性的条件下最大限度节约能源。
39. 实施清洁生产。在生产流程的各环节保持清洁，对噪声、污水、废弃物排放进行控制和专项
44
中青旅酒店管理公司 广电大厦工程部运行手册
治理，使水质、大气、土地等环境指标达标。
40. 倡导绿色消费。饭店产品是末端最终的消费品，饭店应树立社会责任感，提倡把节约作为生
活方式。采用生动活泼的多样形式营造节约氛围。如印发小册子、生动口号、温馨提示、细节处理等。
41. 发动人人为节约献一策，开展“我为节约做什么”的活动，成立各种群众性的节水小组、节
电小组、节能小组等。
45
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容