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老养
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院院
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财例
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1.资金来源与股本结构：?
公司注册资本1200万元，具体的资金来源与股本结构如下： 资金来源： 单位：万元 项目 权益资本
来源 风险投资 创业团队投资
债务资本
银行贷款
200 金额 950 50
在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为950万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的收益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资50万元，充分考虑到我们作为大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期两年（金融机构2年期的借款利率为6.65%）。 2.投资分配： 前期投资表 单位：万元
项目 房建费用
费用 850
绿化等基础设施建设 80 基本设施配备
200
开业仪式和相关宣传费用 其它费用 流动资金 合计
10
10 50 1200
注:
1、 房建投入：为考虑经营的长期性，需要企业自己着手建设适合养老的标准房间，一方面能让老人住的更加舒适，另一方面也有利于企业长期经营成本的降低；从长期来看，企业占用的土地增值会提高企业自身的价值，因此，虽然可能投资回收期长些，但从长期看是值得投资的。因为从事非营利事业，可邀有愿意回报社会的房地产企业赞助，房建费用控制在850万元。
?2、 绿化等基础设施建设：为了改善养老环境，企业发展初期以栽种桃树、柳树、槐树这些经济实用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在80万元。 ?3、 基本设施配备：
a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元*200=12万元。 b) 床上用品400*200=8万元
c) 室内一个书桌、圈椅400*200=4万元 d) 电视每房间一个600*200=12万元
e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，预算约40万元。
f) 餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，总控制在10万元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）
g) 洗衣设备，预算4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备若干）。
h) 洗澡设备，预算8万元。
i)办公设施，电脑若干、打印机一台，面包车一部（可时机成熟时再增加） 。合计最小投入20万元。 k) 医疗器械设备等，预计投入80万元。 L）其它装饰类费用计提2万元。
?4、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。
?夕阳红养老院位于马鞍山郊区，占地5000平方米，共有床铺200床，初步阶段面向工人阶层，提供全方位医疗服务的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员，和培训下岗职工做些简单的护理，一方面帮助下岗职工再就业，另一方面减少成本。开展宣传活动，吸引需要社会上需要我们服务的顾客入住，鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。 3.投资分析
?投资决策需要各种指标进行计算判断，为了更好地为投资者作参考，下面从投资净现值、内含报酬率、投资回收期三个方面作分析,由于开办养老院投资回报期比较长，这也是特有的行业特征，为了分析财务上的可行性，现考虑10年期内财务上的指标。
年份 项初目 期 固定资-95产0
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
投资 流动资金 -50 净利润 +折旧 净现金流-10量 00 净现金流量现-10值 00
139.31
191.27
189.61
177.21
165.61
154.7144.78
65
135.19
126.34
118.08
149.06
218.98
232.28
232.28
232.28
232.2232.8
28
232.28
232.28
232.28
23
23
23
23
23
23
23
23
23
23
126.06
195.98
209.28
209.28
209.28
209.2209.8
28
209.28
209.28
209.28
3.1投资净现值
NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^-t 计算得：
NPV=149.06*(1+7%)^-1+218.98*(1+7%)^-2+232.28*(1+7%)^-3+232.28*(1+7%)^-4+232.28*(1+7%)^-5+232.28*(1+7%)^-6+232.28*(1+7%)^-7
+232.28*(1+7%)^-8+232.28*(1+7%)^-9+232.28*(1+7%)^-10-1000=542.05万元 ?3.2内含报酬率 ?∑NCF(1+IRR)^-t =CO
149.06*(1+R)^-1+218.98*(1+R)^-2+232.28*(1+R)^-3+232.28*(1+R)^-4+232.28*(1+R)^-5+232.28*(1+R)^-6+232.28*(1+R)^-7+232.28*(1+R)^-8+232.28*(1+R)^-9+232.28*(1+R)^-10=1000 IRR︽17%
3.3投资回收期
?根据： ∑ Ik＝ ∑ Ok
回收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收到现金/当年现值） =5-1+(167.4/232.28)=4.72年
根据以上三个财务指标分析，2012年银行长期贷款利率，一至三年（含）为 6.65 %,考虑到风险等因素，现把资金成本率定为7%，此时NPV=542.05万元，远大于0，内含报酬率为17%大于资金成本率7%，投资回收期为4.72年，这在投资回收期普遍长的养老行业里算是非常好了，因此值得投资。
?财务分析
1.住房及服务费标准：
收费标准（每人/每月/元） 伙食水电养老区类型 房费 费 怡心苑（生活自理区） 孝心苑（生活半自理区） 900 550 50 500 爱心苑（半护理服务区） 900 550 50 1000 2500 静心苑（全护理服务区） 900 550 50 1300 2800 2000 900 550 50 0 1500 费 护理费 合计 注：以上数据是依据问卷调查总结得到，设计的问卷调查表见下文
?2.收益预估表：
根据调查，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险因素，我们假设第一年的入住率为80%，各养老区（怡心苑、孝心苑、爱心苑、静心苑）人数分别按入住人数的20%、50%、20%、10%计算,以后假设每年入住率为90%。
其中，第一年的主营业务收入计算如下：
200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36万元/年
二至五年的主营业务收入计算如下：
200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=449.28万元/年
?成本费用的有关项目：
第一年 主营业务成本/年/万元 员工工资 125
折旧
伙食
水电成本
成本
20
57.6
8
20
4.4
235
用品
费用 成本
用
医用
其它费
合计
二至五年 主营业务成本/年/万元 员工工资 125
折旧
伙食
水电成本
成本
20
57.6
8
15
4.4
230
用品
费用 成本
用
医用
其它费
合计
第一年 管理费用/年/万元 管理人员工资 折旧费 40
3
其它开支 2
合计 45
二至五年 管理费用/年/万元 管理人员工资 折旧费
其它开支
合计
48 3 9 60
工资（第一年）/年/万元
人数 20 17 13 4 8 8 70 工资/年 1 2 3 3 4 5 18 小计 20 34 39 12 32 40 177 兼职员工 普通员工 医护员工 销售人员 专业医生 管理人员 合计
工资（二至五年）/年/万元
人数 20 17 13 5 8 8 71 工资 1 2 3 3 4 6 19 小计 20 34 39 15 32 48 188 兼职员工 普通员工 医护员工 销售人员 专业医生 管理人员 合计
收益表（万元）
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
一.主营
业务收入 399.36 449.28 减： 主营业务成本 二.主营业务利润 加： 其他20
20
20
20
20
164.36 219.28
219.28 219.28
219.28
235
230
230
230
230
449.28 449.28
449.28
业务利润 减 ：销售费用
管理费用 45 财务费用 13.3 三.营业利润 营业外收入 四.净利
126.06 195.98
润
209.28 209.28
209.28
30
50
50
50
50
96.06 145.98
159.28 159.28
159.28
60 13.3
60 0
60 0
60 0
30
20
20
20
20
注：1. 《企业所得税法》及《实施条例》规定，符合条件的非营利组织的收入为免税收入。
2.主要项目变动解释：其他业务利润在成递增趋势，主要因为一些商店的开办，还有临时照管业务的开展；财务费用在第三年的大幅下跌，是因为银行贷款的到期偿还。 3资产负债表:
初
第期 年
货币资金 流
50 199一
第二年
第三年
第四年
第五年
长初
第期 年 一
第二年
第三年
第四年
第五年
218450682914期0
200 0
0
0
0
.06 .04 .32 .6 .88 借款 负动资产合
50 .06 .04 .32 .6
.88 合计 199
218
450
682
914
债0
200 0
0
0
0
计 固定资产 减：累计折旧 固定资产净值 非流动资产合计 0
7
4
1
8
5
益合计 负资产总计 1000 6
4
2
6.0
2.0
1.3
0.6
8
有者132
132
153
174
9.8
所00 6
4
2
194
和10
6.0
2.0
1.3
0.6
8
债132
132
153
174
9.8194
95
112
110
108
105
103
权00 6
4
2
所有者10
6.0
2.0
1.3
0.6
8
112
132
153
174
9.8194
润 950
1127
1104
1081
1058
1035
利配0
.85 .63 .06 .48 .90
分100
257
425
592
759
未0
23
46
69
92
115
公积 盈余0
21
41
.26 .12 .98
25.
64.
106
148
189
950
1150
1150
1150
1150
1150
实收10
100
1000
1000
1000
1000
资00 0 本 权益总计 注：固定资产以房屋为主，房屋的使用年限为50年，按2%计提固定资产折旧。 4现金流量表
现金流量表分析（万元） 5.财务报表分析 5.1偿债能力分析
公式：利息支付倍数＝(利润总额+财务费用)÷财务费用
第一
第二年末
第三第四第五
年末 年末 年末 年末
利息保障倍数
8.22
11.98
-
-
-
5.2营运能力分析
流动资产周转率（次）=主营业务收入/平均流动资产总额X100%
第一
第二年末
第三年末
第四年末
第五年末
年末
流动资产周转率
3.21
2.15
1.34
0.79
0.56
5.3盈利能力分析
净资产收益率=净利润/平均净资产
第一
第二年末
第三年末
第四年末
第五年末
年末
净资产收益率
0.12
0.16
0.15
0.13
0.11
5.4成长性分析
总资产增长率=（总资产年末数-总资产年初数）/总资产年初数
第一年末 第二年末 0.00
第三年末 0.16
第四年末 0.14
第五年末 0.12
总资产增长率 0.33
通过以上对公司财务分析，可以看到：
偿债能力分析，公司偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。 营运能力分析，流动资产周转率较低，但是有公司发展战略上的原因，主要因为公司的目标是不断扩大养老规模，形成规模效益，因此要留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建设投资，另外在具体时期，可以利用货币资金进行适当的投资，以增加企业收入。
盈利能力分析，净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。一般认为企业资产净利润率越高，企业自有资产获取收益的能力越强，但由于养老这种非营利机构，政策上是不允许分红的，因此形成了一个数量相当大的未分配利润，影响了净资产的数量，进一步影响了净资产收益率；企业利润非常稳定，但增长比较慢，主要因为养老院的收入与企业的规模，即房间数有关，企业的规模扩张
具有周期性，因此利润的增长也具有周期性，大概五年的时间可以扩张一倍，利润也将增长一倍。
成长性分析，因第一年购置200万的固定资产，第二年偿还200万的贷款，所以总资产成长率变化较大，公司规模自第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说明企业的成长能力比较好。总之，说明公司财务方面可行。
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