物业入伙手续的办理

所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物 业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程 序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼 须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。 由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象——业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴 露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物 业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。

一、入伙通知书

入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通 知书时应注意如下问题：

1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家 ，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。

2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。 下面是一份入伙通知书以作示范： 入伙通知书

_____________女士／先生：

您好！我们热忱欢迎您入住××花园！

您所认购的××花园______区______栋______单______元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。

(一)请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在______楼______室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。

(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理 入伙手续。

各楼各层办理入伙手续时间分配表(略)。

阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话________________。 特此通知

××房地产开发公司 ××物业管理公司 ________年____月____日

二、入伙手续书

入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序 ，使整个过程井然有序。 下面是一份入伙手续书以作示范： 入伙手续书

______女士／先生：

您认购的____区____栋____单元____室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：

(1)房地产公司财务部 (2)房地产公司地产部

×房地产开发公司 ××物业管理公司 ________年____月____日

三、收楼须知

收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和 费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。 下面是一份收楼须知以作示范： 收楼须知

为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。

(一)在房地产公司财务部办理手续 1.付清购楼余款。

2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。 3.在入伙手续(1)上盖章。 (二)在房地产公司地产部办理手续

1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业 主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。 2.若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书、购房合同外，还 应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。 3.在入伙手续(2)上盖章。

(三)在物业管理公司财务部办理手续

1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕， 验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。 2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。 3.在入伙手续(3)上盖章。

(四)在物业管理公司管理处办理手续 1.签署《业主公约》。 2.介绍入住的有关事项。 3.向业主移交楼宇钥匙。

4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。 ××房地产开发公司 ××物业管理公司 ×年×月×日

四、业主对物业的验收

购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书

和收楼须知， 业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚， 并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。

归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：

1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马 桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。

2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有 无质量问题，玻璃是否防水密封等。

3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流 量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。

4.墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷 砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。

5.公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线 、信箱等。 第四节 物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必 不可少的东西。

物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。 第五节 物业的装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规 定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装 修押金及保证金。

一、业主装修申请表

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

业主装修申请表的格式如下：

二、装修管理规定

根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整 洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定： (一)报批程序

(1)业主应提前5天向物业辖区管理处申报。 (2)详细、如实地填写《装修申请表》。 (3)经管理处审核同意后、方可进行装修施工。

(4)装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。

(二)装修管理要求

(1)不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。 (2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。

(3)不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。 (4)装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、 天台等公共场所抛撒堆放。

(5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

(6)按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。

(7)装修施工应安排在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00时间内进行，以免影响 他人休息。

(8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。 (9)需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。

(10)施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区 域内活动。

(11)未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。 (12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。 (13)临平台的阳台、窗户不能改装门。 (三)押金及保证金

(1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。

(2)装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。 (3)装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区 其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。 (四)违规责任

(1)在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃 至全部押金和保证金的处罚。

(2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须 照价赔偿。

(3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的， 装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害者必要的赔偿。

(4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。 (五)管理权限

(1)住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。

(2)住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。

(3)住户要求封闭后阳台，须经管理处同意方能进行施工。

(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。

(5)任何人均无权批准超过本规定的装修行为。

(6)如施工队违反本规定后，不听从物业管 理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权责令其停止装修行为。