考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。 A：5377.78 B：6277.78 C：6722.22 D：7847.22 E：借款合同
2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。 A：1667 B：1765 C：1875 D：2000
E：工业用地的监测点评估价格
3、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。 A．700000元 B．695554元 C．777268元 D．800500元
4、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。 A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入
D．国民消费水平
5、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。 A：1 B：2 C：3 D：6
E：执行层的组织协调
6、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。
A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D：存量+新增竣工量一拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 8、__属于房地产投资的系统风险。 A．通货膨胀风险 B．比较风险 C．时间风险
D．资本价值风险
9、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。 A．一类用地 B．二类用地 C．三类用地
D．已征用的土地 10、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。 A．有效经过年数等于实际经过年数 B．有效经过年数短于实际经过年数 C．有效经过年数长于实际经过年数
D．有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
11、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。 A：75 B：120 C：135 D：150
E：执行层的组织协调
12、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。 A．15% B．30% C．35% D．40%
13、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。 A：22
B：28 C：38 D：50
E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。 A．评估 B．经纪 C．代理 D．咨询
15、下列关于投资函数，表述不正确的是。
A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额
B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率 C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素 D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的 E：执行层的组织协调
16、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。 A．简单平均法 B．移动平均法
C．加权移动平均法 D．指数平滑法 17、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请__。 A．初始注册 B．续期注册 C．变更注册 D．撤销注册
18、房屋面积测算的内容不包括__。 A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积
19、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为。 A：-3％ B：3％ C：-7％ D：7％
E：执行层的组织协调
20、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积 C：某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价 E：工业用地的监测点评估价格
21、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．40 B．42 C．48 D．5d
22、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。 A：谨慎价值 B：市场价值
C：快速变现价值 D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
23、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 A．均衡原理 B．替代原理 C．预期原理
D．未来趋势原理
24、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。 A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
25、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。 A：奢侈物品 B：一般物品 C：吉芬物品 D：炫耀性物品
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。 A．定向使用 B．安全运作 C．严格时限 D．按时使用
2、房地产开发项目财务评价报表分为。 A：财务报表 B：经营报表
C：辅助报表 D：基本报表
E：资金来源与运用表
3、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。 A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率
4、下列属于普通股股东权利的有__。 A．有限的表决权 B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权
5、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建造成本增加
6、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费
7、建筑平面设计常见的组合方式包括。 A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合
8、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。 A．本票 B．银行卡 C．支票 D．汇票
9、房地产开发项目施工现场的安全由负责。 A：建筑施工企业 B：监理企业
C：房地产开发企业
D：施工合同中规定的单位 E：借款合同
10、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
11、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。 A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化 D．它代表物业实际获取的收入 12、2011年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让最高年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于__申请续期。 A．2050年1月1日～2050年12月31日 B．2051年1月1日～2051年12月31日 C．2060年1月1日～2060年12月31日 D．2061年1月1日～2061年12月31日 13、将借款本息视为现金流出的基本报表是。 A：全部投资现金流量表 B：资本金现金流量表 C：借款还本付息估算表 D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同
14、会计要素包括__等几大类。 A．资产 B．成本 C．负债
D．利润和费用 E．所有者权益 15、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。 A：毛租金收入 B：净租金收入 C：经营收入 D：税后现金流 E：借款合同
16、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同
C：诺成合同 D：主合同 E：从合同
17、从某种意义上讲，房地产价格是__。 A．个别人的价值判断 B．估价人员的主观定价 C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果 E．由交易双方委托经纪人确定 18、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。 A．30 B．90 C．50 D．60
19、房地产测绘的特点包括。 A：测图比例尺大 B：测图比例尺小 C：测绘内容较多 D：精度要求高 E：修测、补测及时
20、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。 A．生产成本 B．销售费用 C．经营费用 D．机会成本 E．全寿命费用
21、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。 A．50% B．60% C．80% D．90% 22、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。 A：当地工商行政主管部门
B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门
D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门
23、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。
A：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元
B：按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元 C：取得了该房地产项目的土地使用权证书
D：实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上
E：实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25％以上
24、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时) A：建筑安装工程 B：新建和扩建
C：设备与工器具购置 D：迁建和恢复 E：其他费用 25、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。 A．①②③④⑤⑥ B．①②④③⑤⑥ C．②①③④⑤⑥ D．②①④③⑤⑥
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