估价的类型与方法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题) A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同
2、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。 A：国务院
B：w省人民政府 C：A市人民政府 D：B县人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。 A．施工图设计 B．可行性研究 C．成本收益分析
D．项目建设书的编制
4、拍卖的基本原则中不包括__原则。 A．公开 B．公平 C．客观
D．诚实信用 5、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。 A：国家
B：所在的村民小组 C：农民个人 D：农民集体
E：执行层的组织协调 6、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。 A．0.4月
B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年
7、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。 A：4653 B：5347 C：5352 D：5366
E：工业用地的监测点评估价格
8、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。 A：易受政策影响 B：依赖专业管理
C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 9、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。 A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区
10、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。 A：7．78％ B：8．28％ C：13．21％ D：14．21％
E：工业用地的监测点评估价格
11、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50%
12、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为万元。 A：112．5 B：155．6 C：144．6
D：132．4
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算 B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算 C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息 D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日 14、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。 A：最高最佳使用原则 B：合法原则 C：替代原则 D：谨慎原则
E：工业用地的监测点评估价格
15、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 A．物业协会 B．不动产学会 C．测量师协会 D．测量师学会
16、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行__。 A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．概率分析
17、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。 A：10300 B：10400 C：11165 D：11265
E：工业用地的监测点评估价格
18、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。 A．期初 B．期中 C．期末 D．年末
19、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及__。 A．相应配套的基础设施 B．土地的形状
C．组合完成的功能 D．立体空间
20、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××
临街宽度．【2004年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样
E：工业用地的监测点评估价格
22、进度计划管理通常采用横道图和。 A：资金流动计划图 B：网络图 C：直方图 D：控制图 E：借款合同
23、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为__元／m2。 A．2938 B．2982 C．3329 D．3379
24、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。 A．75% B．79% C．81% D．84%
25、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。 A．1% B．3% C．5% D．7%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行登记。 A：转移登记 B：变更登记
C：先进行变更登记再进行转移登记
D：先进行转移登记再进行变更登记 E：执行层的组织协调
2、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。 A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150
3、以下不属于房地产市场专业顾问的是__。 A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师
4、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和__等。 A．地籍测量 B．房产测量 C．地质测量
D．城市工程测量 E．码头测量
5、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。某类房地产1998～2004年价格 (单位：元/m2) A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005
J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2220 N．2460 O．2730 P．3030 Q．3360 R．
6、属于房屋产权转移登记情形的有__。 A．翻建 B．扩建 C．分割
D．抵押 E．裁决
7、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。 A．项目投资形成的可分配利润 B．协议中所规定的贷款利息 C．协议中规定的有关费用 D．租售收益 E．股息
8、市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为__。 A．市场价格 B．比准价格 C．理论价格 D．评估价格
9、处分抵押房地产所得金额，应首先__。 A．扣除土地出让金
B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权
D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
10、下列关于房地产测绘，表述正确的是。 A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量
C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果
D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定
E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息 11、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。
A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制 B：梁是跨过空间的横向构件
C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件
D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载 E：柱子是独立支承结构的竖向构件
12、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538
13、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。
A．后退道路红线距离 B．土地使用期限
C．基础设施完备程度 D．容积率
E．合并的可能性
14、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。 A．交易日期与估价时点相近 B．使用性质相同 C．地点相近 D．价格相同
15、地产业投资的物业类型包括__。 A．居住物业 B．商用物业 C．工业物业 D．特殊物业 E．运输物业 16、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的 17、会计信息质量要求原则包括（）等原则。 A．客观性 B．可比性 C．谨慎性 D．重要性 E．及时性
18、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。 A．销售利润率=销售利润/销售收入 B．销售利润率=销售利润/总开发价值 C．销售利润率=销售利润/总开发成本 D．销售利润率=销售利润/项目总投资
19、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析__。 A．价格结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．投资结构
20、某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。 A．5.2 B．6.4
C．6.0 D．7.6
21、物业管理服务收费的计费方式主要包括。 A：服务制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制
E：服务和管理制
22、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。 A．78% B．85% C．117% D．150%
23、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。 A．72 B．108 C．180 D．270 24、房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以__手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。 A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．经济的 E．间接的 25、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。 A．租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C．装修费用条款 D．折让优惠条款
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