关于小产权房的问题如何认定？

小产权房是一种特殊权属状态的房屋，没有国家土地管理和房屋建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证。小产权房根据规模和形成原因可以分为多种类型，包括自主开发的建设方式、合作开发式、农民将自己建在宅基地上的住宅转让给非农业户口的城市居民以及“有限产权房”。

法律分析

一、小产权房的认定

小产权房是指没有国家土地管理和房屋建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证的房屋。这种房屋状态是一种特殊权属状态。

二、小产权房的种类

根据小产权房的规模和形成原因，可以分为以下几种类型：

(一)通过房产开发商和农村集体经济组织自行组织，经过其所在县级政府批准，在宅基地或农村其它集体土地上建造，并向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋，通常情况下购房者还能得到由乡镇政府或村委会制作的“乡产证”，被民间称为“乡产权“房。具体分为以下几种：

1、自主开发的建设方式，这样做又有两种情况：第一种是由农村集体组织供给建设用地，由农村集体的企业开发建设，如北京郑各庄，前提是得有资金和建设能力;第二种是村民个人或者村集体雇请施工队伍来建设，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社这种状况。

2、合作开发式，房产开发商和农村集体经济组织合作，农村集体经济组织向房地产开发企业提供建设用地的使用权，企业出资开发建设，然后出租和出售，一方面满足村民的住房需求，另一方面满足企业发展的用地需求。重庆九龙坡的陶家村采取这种模式。

(二)房地产开发商和农村集体组织未取得任何批准手续，擅自在宅基地或农村其它集体土地上建造的用于分配给村民，或向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。

(三)农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的人员特别是非农业户口的城市居民。

(四)“有限产权房”，指房屋所有人在购买公房中按照相关政策以“标准价”购买的住房或建房过程中得到了政府或单位的补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。此类房屋的建设用地大多以国家划拨的形式获得，原产权单位没有支付土地出让金，个人在购买后，土地使用权证书还是划拨的，如再转让，则必须缴纳土地出让金，交了土地出让金，就等同于商品房的大产权了。

拓展延伸

小产权房是指在集体土地上建造的房屋,其所有权属于集体所有,而非个人所有。根据我国土地管理法规定,集体土地属于国家所有,个人不得侵占、买卖或非法使用。因此,小产权房在法律上是不合法的。

然而,在一些地区,小产权房可能存在的历史原因复杂,建造时可能存在违反法律法规的情况。针对这种情况,我国政府也出台了一系列的法律法规,对于符合条件的小产权房,可以通过审批程序进行合法化处理。但是,审批程序的严格性和合法性仍然需要符合法律规定。

小产权房是否合法,需要综合考虑其建造的历史、法律法规的规定以及当地政府的相关政策。如果建造时符合法律法规的规定,且经过审批程序,小产权房可以被合法化。但是,如果建造时存在违规行为,小产权房就不合法。

结语

小产权房是一种特殊权属状态的房屋，其认定和种类需要根据规模和形成原因进行分类。小产权房可以分为自主开发的建设方式、合作开发式、农民自行建造后转让给非农业户口人员以及有限产权房等几种类型。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。