第1种观点: 一、在建工程抵押注意事项有哪些(1)在建工程抵押的目的必须是为抵押人取得在建工程继续建造资金的贷款提供担保,贷款的用途必须明确用于该项目建设。(2)在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人,在建工程不得为他人的债务提供担保。(3)在建工程抵押的抵押权人应当是具有金融许可的机构(一般是银行),并应对借款用途使用情况实行监管。(4)在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分,未建部分不能设立抵押。因此,在建工程抵押登记必须现场察勘,并作好相应的记录。二、建筑工程抵押应办理什么手续?(一)、在建工程抵押权设立登记(开发项目)1、抵押设立登记申请表;2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证复印件(校对原件);3、抵押合同及主债权合同;4、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的,须先办理暂停销售手续;5、建设工程规划许可证(含附图)原件;6、施工许可证复印件(校对原件)(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不提交);7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;8、发改委出具的立项批文;9、监理公司出具的形象进度证明;10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;11、如为(专项)经济适用房等房产,须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;12、登记机构认为有必要收取的其他资料。法定办理时限:10个工作日实际承诺时限:7个工作日(二)、在建工程抵押权变更登记(开发项目)1、抵押变更登记申请表;2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);3、登记证明原件;4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;5、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;如已领取预售许可证的,须先办理暂停销售手续;6、如系最高额抵押的,需提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;8、监理公司出具的形象进度证明;9、房产测绘部门出具的预测绘成果书;10、如为(专项)经济适用房等房产,须提供经市建设行政主管部门同意的证明材料;11、登记机构认为有必要收取的其他资料。法定办理时限:10个工作日实际承诺时限:7个工作日(三)、在建工程抵押权设立登记(非开发项目)1、抵押设立登记申请表;2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);3、抵押合同及主债权合同;4、《国有土地使用证》复印件(校对原件)及土地权属查档证明;5、建设工程规划许可证(含附图)原件;6、施工许可证复印件(校对原件)(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不提交);7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;8、发改委出具的立项批文;9、监理公司出具的形象进度证明;10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;11、登记机构认为有必要收取的其他资料。法定办理时限:10个工作日实际承诺时限:7个工作日(四)、在建工程抵押权变更登记(非开发项目)1、抵押变更登记申请表;2、抵押人、抵押权人为企业的,提供营业执照复印件(校对原件),其他单位提供组织机构代码证等复印件(校对原件);3、登记证明原件;4、在建工程抵押权发生变更的证明材料;5、《国有土地使用证》复印件(校对原件),及土地权属查档证明;7、抵押人为国有单位的,须提交上级主管部门同意抵押变更的批文;抵押人为有限责任公司、股份有限公司、外资企业的,须提交股东(大)会或董事会决议(须董事签名)加盖公章;抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议加盖公章;9、监理公司出具的形象进度证明;10、房产测绘部门出具的预测绘成果书;9、登记机构认为有必要收取的其他资料。11、法定办理时限:10个工作日实际承诺时限:7个工作日。 第2种观点: 法律分析:在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。但是,在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,在建工程抵押的法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含较多的风险,如操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。法律依据:《城市房地产抵押管理办法》第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。第十一条 以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限
第3种观点: 在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋,它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂,可变因素与不确定因素较多,因此承担的风险较大。从抵押权人来说,一方面,善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权,不利于保障抵押权人的合法利益,另一方面,在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险,从而导致抵押权落空。注意在建工程禁止抵押的几种情形:1、已经预售的房屋;2、预查封的房屋;3、属于公益性质(如学校、幼儿园)等的房屋;4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋;5、其他违反法律法规规定的房屋。一、办理房屋抵押的登记材料有哪些?办理房屋抵押登记业务不收费。此项业务是书面受理,需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务,需提交以下申报材料:1、申请书;2、抵押合同;3、以房屋所有权设定抵押的,提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;以在建工程设定抵押的,还需提交《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;以预售商品房设定抵押的,提交经预售登记的商品房预售合同;以共有房屋设定抵押的,提交《房屋共有权证》及共有人同意抵押的证明;4、依法需由有关部门批准的,需提交有关部门同意设定抵押权的文件;5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明,委托代理人申请登记的,还应提交授权委托书、代理人身份证明;6、其他有关证明材料。二、房地产抵押权实现程序的中止情形有哪些(一)房地产抵押权实现程序的中止情形具体如下:1、抵押权人请求中止的;2、抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意的;3、发现被拍卖抵押物有权属争议的;4、诉讼或仲裁中的抵押房地产;5、其他应当中止的情况。(二)房屋抵押权终止的情形1、房屋抵押期间届满2、抵押人清偿主债务,主债权发生消灭。3、抵押房屋发生灭失,抵押权发生消灭。当抵押人以其他房屋替代时,则产生新的抵押权;当抵押房屋灭失为第三人所致,则抵押权人可取得赔偿代位权。4、房屋抵押权因违反法律和行政法规的强制性规定而自始无效。5、房屋抵押权冈优先受偿权的实现而发生消灭。《城市房地产抵押登记管理办法》第41条规定:“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”可见,房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种,也包括通过协商折价或变卖等方式。抵押权人处分抵押房屋时,它属于共有的或者出租的,应当书面通知共有人或承租人,他们在同等条件下,享有先买权。抵押权人的被担保的债权因处分抵押房屋而获得清偿后,房屋抵押权因实现而消灭。