楼市会跌到什么水平?
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几乎没有哪个房地产市场的波动程度可以超过。投资者可以从中大举获利，但难的
是如何把握时机。在1997年末至2003年中的这段时间里，房价下跌了76%。此后至
今年早些时候，房价又上涨了四倍。近几周来，房价再次开始下跌，分析师认
为房价还有广阔的下跌空间。但投资者则不应简单选择离场，因为不久后房地产类股可
能出现投资机会。
巴克莱(Barclays)驻的房地产分析师路易(Paul Louie)说，房价未来两年可能
从当前大约60万美元中值的基础上至少下跌30%。他预计房地产各领域将同步下跌，办
公地产至少下跌20%，而零售及百货类地产至多也只能持平。
美银美林(Bank of America Merrill Lynch)的Raymond Ngai说，房价下跌主要应
归咎于长期美国国债收益率上升，这是因为实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂
钩。他说，的住房收益率（房产年收入或租金除以购买价）与10年期美国国债收益
率紧密相关。目前二者均为2.8%。美银美林预计，10年期美国国债收益率明年将升至
4%。Ngai说，假设10年期美国国债收益率升至4%且住房收益率也紧随美国国债收益
率变化，同时租金保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的
2.8%上升至4%。
尽管利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，但房价还是让许多市民难以负担。
住房的价格收入比已经大幅上升。1997年房价达到峰值时，价格收入比大约为13.2
倍，随后在2003年跌至5.5倍。目前价格收入比已经升至13.3倍。Ngai说，在1997年，
房屋所有人需要支付近10%的抵押贷款利率；而现在抵押贷款利率仅略高于2.2%。
因此，利率上升确实将会冲击房屋所有人。他说，如果从还清抵押贷款需要一个家庭多
少年的收入来看，现在又需要17年的收入，与最近一次周期峰值1997年相当。
几乎所有人都认为，只有价格下跌才能弥补利率的上升。
虽然对投资者而言这一切听起来让人感觉悲观，但对一些股票而言可能却是好事。房地
产类股数年前就开始消化房价的下跌。受全球流动性大举进入的影响，房价自
2009年末以来已经上涨111%，但新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)和新世界发展
(New World Holdings)等地产股的股价五年来却几乎保持不变。巴克莱的路易说，他认
为这个差异将缓慢消失。
杰富瑞投资银行(Jefferies & Co.)驻的分析师Venant Chiang说，房价下跌可以为
地产类股投资者创造大量价值。在一些情况下，地产类股市盈率已经为四至七倍。只要
房价不崩盘，地产类股承受的压力将会减轻。
Chiang认为，目前可以买进长江实业(Cheung Kong Holdings)和新世界发展等股票。这
些股票已经消化了所有可能出现的坏消息。长江实业旗下上市子公司和记黄埔
(Hutchison Whampoa)占长江实业资产的52%，该子公司业务涉及港口、电信和零售。
Chiang把长江实业的目标价定为136港元，较该股目前的价格高12%。长江实业股息收益
率为2.8%，该公司不到30%的净资产价值与房地产市场相关联。
