投资reⅠts选选历史表现优秀的reits对吗？
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发布时间：2022-04-21 08:34
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时间：2023-07-02 05:45
文章仅用于记录笔记。
两种基本类型：权益型和抵押型
权益型 REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs。
权益型 REITs 根据其持有物业的类型不同分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。风险相对较小，学习和研究的重点。
美国几只代表性的权益型REITs：
抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也较大。不推荐。
AGNC 就是抵押型REITs。
混合型REITs，就是既持有物业，又发放抵押贷款的REITs。不考虑。
美国既有权益型REITs，也有抵押型REITs。
目前只有权益型REITs。
1. 定期强制高分红
每年至少把净收入的90%分配给投资者。
美国一般每季度派息一次。一般每半年派息一次。
2. 投资门槛低
3. 交易成本低
一般REITs免企业所得税。只支付交易佣金。
4. 流动性强
像买卖股票一样，交易时间内随时可以卖掉。
5. 专业化管理
管理团队都是房地产领域的专业人士。
6. 收益率相对较高
投资REITs本质上还是投资房地产，房地产市场风险大部分风险同样适用于REITs。
1. 市场风险
指房价因周期性涨跌带来的风险。
REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
（REITs的波动幅度是强于房地产市场的，运行周期也是先于房地产市场的）
化解风险的最有效的途径是在“好价格”买进。
2. 利率风险
利率大幅度提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。增加REITs的债务成本。
在REITs租金维持不变的情况下，分红的资金会减少，降低REITs股息率，导致REITs价格下跌。
化解利率风险的有效途径：尽量不要早加息周期的初期阶段买进。
3. 社会风险
指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：*运动、*、战争等。
化解社会风险的有效途径：选择社会风险小的国家的REITs。
4. 汇率风险
指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。
化解汇率风险的有效方式：选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
5. 经营管理风险
由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。
REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。
化解经营管理风险的有效方式：选择历史表现优秀的REITs，主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面看。
6. 债务风险
指由于资产负债率过高导致的风险。是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。
化解债务风险有效途径：避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的不要买。
7. 增发的风险
化解增发风险的有效途径：尽量选择资产负债率较低的REITs。
