房地产宏观环境分析包括哪些
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发布时间：2022-04-24 17:52
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热心网友
时间：2022-06-05 00:14
一、国内房地产投资环境
目前国内为了抑制房地产过热，*定下了房住不炒的主基调，同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等*。因此大部分市场进入平稳区域，而曾经那些上涨过热的地区已经开始大跌了。
原来中国人的房地产投资逻辑是房价一定会大幅度上涨，至于持有成本、现金流等其他因素，都可以忽略不计。现在，这种投资方式已经不合逻辑了。
在这种背景下，我们重新审视中国的房地产市场。
国内房产的租金回报率，也就是现金流都是极低的。北上广深等一线城市都在1.5%以下，好一点如成都武汉在2%左右，而11月CPI涨幅是2.2%。
这意味着，如果房价不上涨，那投资国内房地产的租金收益和余额宝是一个水平。
在这种情况下，在国内找一个稳定、收益也还可以的投资渠道，几乎是没有了。
今年整个中国房地产市场不像以前那么好，其他的投资市场也不太好。那是不是只消费就可以了？不是的。
大部分人要组成家庭，以后会背负更多的责任，如果没有将现在积累的财富放到很好的位置，那么未来十年的收入可能没办法这么快的增长。
二、海外房地产投资环境
早期，中国人投资房地产只关注家庭所在地的城市，随着时代发展，国人已经开始全国范围内投资，比如投资回报率比较高的超一线城市，以及海南这样的旅游城市。这是市场开放、信息公开、壁垒降低形成的必然趋势，照这个趋势发展下去，房产购买地也必定从全国延伸到全球。
随着国内房产市场的饱和与见顶，海外房产投资现在正当时了。
其实过去十五到二十年的时间，中国绝大多数家庭财富的累积，只和一个因素有关，就是房地产。越早投资，投资越多，家庭财富累积越快。中国房地产市场现在基本已经走到了后期阶段，除了北上广深四个城市，其他的绝大多数城市都处在资产换手阶段。
未来十五到二十年，中国家庭财富也会和一个因素高度正相关，就是海外资产的比例。就好比李嘉诚，清空中国*的资产，然后转移到欧洲，这就是所谓的资产换手。
三、海外置业群体的新特征
因为是海外置业，所以很多人关心这两个问题，也是最重要的两个问题。
目前海外置业人群从高净值人士财富链的角度呈现了明显的下行趋势，同时也变得更加理智。也就是说如果十年前海外置业人士都是那些非富即贵、动辄在海外买的都是数亿的地标性建筑的话，那么十年以后现在的海外置业人群变得更加贴近普通大众，更多的是高净值人士或者是比较好的中产阶级收入的人士。
他们不再是购买地标性建筑，而是根据自己的需求有的放矢、量入为出的来合理地选择海外的资产。
很多早期在海外买房子的人真的是一掷千金，动辄身家过亿。他们买的都是些地标性的建筑，这些购房个体也基本都是非富即贵，基本没有什么东西可以*得住他们。而现在真的是越来越多的高净值人士和中产阶级人士在购买。
从好的地方来说，之前的海外置业人士在全球范围内为中国的买家奠定了土豪的基础；但从另一个角度来说的话，现在的买房人基数更大了，使得海外置业作为一个行业，有生存发展和进步的足够空间，这也必然意味着客户体验的提升和消费者满意度的进一步提高。
从海外置业的目的和动机来讲，中国进一步融入世界以及中国的海外置业者的财富进一步积累、多元，国人海外置业的起点往往伴随着移民等刚性需求而产生。
