产权式商铺的管理方单方解约要承担什么法律责任的法律法规？
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(一)买卖合同法律关系
投资者就购买商铺与开发商签订《商铺买卖合同》后，双方即成立买卖合同法律关系。在该法律关系中，开发商的主要义务是如约交付商铺，且承担瑕疵担保责任。而投资者向开发商支付商铺价款后取得商铺产权。与一般房屋买卖法律关系相比，该法律关系有其特殊性：第一，一般房屋买卖追求的是房产价值，而产权式商铺交易则追求投资、经营收益，因此产权商铺的实际价值受市场波动和时间影响较大；第二，投资者购买商铺后须将商铺租赁给开发商或开发商指定的第三方，因此在产权式商铺模式中，投资者住获得商铺的有限所有权；第三，产权式商铺具有房产证券化的特征。(二)租赁合同法律关系
投资者购得商铺后，不是用于自己经营，而是将商铺租于开发商或第三方经营，因此投资者和开发商或实际经营第三方之间就发生了租赁法律关系。业主的主要义务是交付商铺，主要权利是收取约定的租金。由于产权式商铺经营模式的特殊性，投资者购买带租约的商铺或委托出租存在一定的投资风险，表现在：第一，我国商业用房的权利期限为40年或者更长，而根据我国合同法的规定，租赁期限最长时间不得超过20年，目前产权式商铺租期普遍是10至20年，租赁期满后，如何处理商铺或继续保证投资回报率必将引发纠纷；第二，因开发商在销售带租约的产权式商铺前，已经对经营模式、租赁期限、租金标准及合同解除的相关条款作出约定，故投资者须接受开发商的游戏规则，当发生争议时，很难通过解除租赁合同来收回商铺。
(三)委托经营法律关系
在产权商铺商业模式中，投资者和地产商均不自己直接经营商铺，而是委托第三方进行经营管理。双方签订《委托经营合同》，如此，在开发商或投资者与实际经营的第三方间建立委托经营法律关系。该法律关系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限内对物业整体进行经营管理，受托方在委托年限内占有使用物业并完成约定的经营指标，收取经营费用。
在此种模式下，投资者的收益源自经营收益，开发商或管理公司并不直接承担经营风险。这种委托经营法律关系与一般的委托合同存在区别：第一，为确保实际经营方经营期的稳定性、长期性，投资者签订的委托经营合同往往约定投资者不得单方提前解除合同。而我国《合同法》规定，委托人或者受托者可以随时解除委托合同；第二，产权式商铺的小业主并不直接向开发商或管理公司支付委托经营费用。
而我国《合同法》则规定，委托人应当预付处理委托事务的费用；第三，产权式商铺的业主，不得干预商铺的经营、管理，受托人甚至不必亲自处理受托事务。而《合同法》规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；第四，典型意义上的委托合同最大的特征是风险由委托人承担。而产权式商铺的委托统一经营管理合同却往往约定，无论受托人是否取得收益或收益多少，均应向委托人支付约定的投资回报收益。
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产权式商铺是从分时度假和产权式纠纷的商业模式演变过来的，应用于商业地产领域，即是开发商将其开发建设的大型商业广场进行合理分割后，划分为较小的商铺并出售给投资者。因其符合房地产开发商快速回笼资金的要求，同时也有利于满足中小投资者以少量资金投资商业地产的目标，近年来新起的大型商业地产大都是用这种方式开发出来的。但随着时间的推移，近年来，国内一些城市纷纷出现产权式商铺群体性纠纷，严重影响了正常的经营秩序和社会稳定，并成为经济发展和社会治理的热点和难点问题，必须引起我们的高度重视。
一、产权式商铺的概念及类型
产权式商铺的实质是将该商铺中的所有权的权能进行分离，即将占有、使用、收益、处分四项权能进行分离，*了所有权人占有、使用权能，仅保留收益、处分的权能。投资产权式商铺，其实质就是投资者主动放弃了部分所有权的权能，将其让渡于开发商或其他经营者，以保证可以将所投资商铺与商场整体进行统一规划经营后，可以达到最大的利用效果，以获得最大的利益。
我们通常说的产权式商铺包括产权式商铺和虚拟产权式商铺两种类型。产权式商铺，即开发商将商场内的商铺进行分割，小商铺之间用墙体等区分彼此空间；虚拟产权式商铺，即开发商只对开放式卖场进行概念上分割，小商铺间无内墙分隔，但是能够根据房屋平面图、房屋面积、界限标识、细小的界桩或者特殊地钉等方式标记，也能准确的确定商铺的位置。商铺产权登记在投资者名下，购房者虽拥有产权，但不能使用，只能将商铺包租给开发商设立或指定的商业运营公司统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。
二、产权式商铺的经营模式及法律关系分析
产权式商铺在我国经历了三个阶段的发展：第一阶段是售后返租阶段，卖铺者和租铺者是同一主体，即开发商在将商铺卖给商铺业主之后对所卖商铺进行承租；第二阶段是售后包租阶段，开发商与商铺业主签订合同，保证商铺在售出之后得以出租，但租铺者非开发商自己，而是第三方，即卖铺者和租铺者是两个主体，这实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，开发商只负责商铺的出售，而与业主们签订合同、负责管理商铺的主体则是第三方，一般是专门的管理公司，他负责将商铺出租给另一个主体，即经营方，也就是说，在这个阶段中，买卖、管理、经营分属三个主体，以便于整合资源，专业经营，规避风险，这是现代社会利益最大化需求的结果，也是产权式商铺发展至今的最高形式。在整个发展过程中，不管形式上如何改变，产权式商铺这种经营模式始终围绕着一个理念，那就是权利分离，从起初的所有权和经营权分离到后来的所有权、管理权和经营权相分离，商铺投资者作为商铺的所有权人，其没有对商铺直接经营管理的权利，仅享有对自己所购买商铺的回报收益权，这是产权式商铺相较于其他模式的特殊之处。
三、产权式商铺的常见法律风险分析
从实践来看，现实性产权式商铺由于可以经营使用，业主可以在租期届满后自由选择继续委托出租或者收回自营，相对风险较小；而虚拟性产权式商铺由于无法经营使用，商铺业主虽拥有产权，但不能使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，容易引发开发商和承租人、业主间的冲突和纠纷。
（一）市场的不确定性风险。
市场瞬息万变，由于国家*的变化或市场竞争格局的演变，各行各业都会面临一些难以预见的风险。产权式商铺所在的大型商城，往往具有较强的专业性，由于行业市场变化产生的风险往往会相对更加明显。
（二）托管收益从房款折抵导致商铺销售价格虚高的风险。
同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，采取产权式商铺的销售方式远比其他房产的售价要高得多，且投资回报在短期内即可实现。在同样的地段和开发环境下，商铺的销售价格往往远远高于住宅和写字楼。价格的反差，丰厚利润的*力，强烈吸引开发商投资开发产权式商铺。开发商在销售环节就已经在价格上透支了投资者和经营者的未来收益，而高价格就导致高租金，这又使项目高出周边商铺的租金水平，最终可能导致招商障碍，从而使项目无法获得应有的收益；或者当高租金导致商业机构无利可图时，商业机构就会关门退租使商铺处于闲置状态，这些都导致置业者的收益无法保证。
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（一）产权式商铺概念、类型及其特点
产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干的部分分别销售，各销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售与投资模式，其实质是产权、经营权和管理权的三权分离。
实践中，产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，各商铺之间具有构造上的性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，商铺相互之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有空间。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。
近年来，产权式商铺因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者的青睐。但也因其权利分离的本质特点为统一经营和管理造成根源性障碍，从而引发一系列群体性法律纠纷和社会矛盾。
（二）产权式商铺常见纠纷问题
在对我国常见产权式商铺法律纠纷案例的统计与分析基础上，笔者发现：业主权利物权属性不清、各类合同关系定性、产权式商铺所有权行使*、案件具体执行等是主要的司法争议焦点与困境，且此类诉讼具有主体多样性、纠纷突发性、群体性、业主内部意见的不统一性和法律关系复杂性等特点。而其中当纠纷出现时，个体与整体利益的冲突、开发商变相经营规避责任、投资者风险防范意识薄弱、*追求效益而怠于监管等是无法有效解决问题的主要原因。
具体的，如一些开发商为了销售，向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以高额的投资回报，甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中，由于恶性竞争、经营不善的原因，实际不可能达到其承诺的回报率，致使不能按时足额给付租赁费；甚至，有的开发商迫于资金回笼的压力，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，使整个环节出现问题，从而引发纠纷。
（三）产权式商铺纠纷法律分析
在真实客观的案例分析后，我们不难发现，产权式商铺法律纠纷问题主要涉及开发商、业主、实际经营人、担保方、管理公司和银行等多方主体，形成了买卖合同、租赁合同、委托经营、担保等多重法律关系，各自存在不同的利益与风险，但却又紧密联系，环环相扣。任何一个个环节出现问题，都易使整个项目出现问题，甚至崩盘，从而引发群体性诉讼，激化社会矛盾。加之市场秩序不规范、诚信体系不健全、相关监管不到位、法律法规不完善等原因，一系列违法行为和法律风险加剧显露。基于其涉及内容多、影响范围广等不同于传统房产交易的特点，相关法律与社会问题亟须采取措施予以解决
