部委多次喊话防范房地产金融风险
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发布时间：2022-04-27 00:11
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时间：2022-06-21 03:36
错过了去年的“金九银十”之后，楼市在2019年春节后喜迎一波“小阳春”行情。然而，过去3个月里异常活跃的房地产企业所期盼的火热盛夏并没有如期而至，取而代之的是融资*收紧。
7月12日，*发布《国家发展改革委*关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。继5月17日银*出台23号文重申严格监管房地产融资后，这是两个月内出台的第二份明确收紧房企融资的标志性文件。
“哪里有漏洞堵哪里。”同策研究院总监张宏伟接受《华夏时报》记者采访时表示，5月银*发文之后，国内融资环境收得比较紧，因此房企境外融资最近出现了小井喷，尤其是7月份已经发行了100亿左右的美元债。
此时*再对海外发债进行规范管理，无疑是从两头堵住了房企融资输血的通路。中原地产首席分析师张大伟认为，2019年第二季度大量房企的大额度融资将会减少，抢地现象也将退烧，尤其对于融资渠道较少的企业来说压力非常大。
收紧融资的“天罗地网”
事实上，“小阳春”的出现正是由于信贷的宽松。2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。
同理，楼市收紧的信号也由信贷发出。5月中旬，银*发布23号文，要求对表内外资金直接或变相用于土地出让金融资、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等房地产金融乱象进行重点监管。据统计，上半年各地银*就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。
房企就此迎来了一个“黑五月”。据同策研究院监测，2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%，仅有2笔融资额度来自境外。其中信托贷款占比最重，总额100亿元，环比上涨32.76%；其次是公司债，总额95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。
尽管公司债、ABS融资遭到暂停的消息未获证实，但市场早已风声鹤唳，草木皆兵。7月11日市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集，尽管两家公司先后回应称实为“余额管控”，但市场转冷的气息早已弥漫开来。
然而，6月的融资数据却逆势走高。40家典型上市房企完成611.60亿元融资，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售项目，通过股权交易回血。其中9笔公司债中8笔是美元债，融资总额224.62亿元，环比大幅上涨588%。背后的代价亦十分高昂，境外融资的票面利率普遍比境内融资高，因此房企总体融资成本提高到7%-8%左右，其中中南建设在境外发行了一笔债券，票面利率甚至达到10.88%。
这一纪录很快就被超越了。7月11日，泰禾集团发行了一笔美元票据，利率高达15%。中原地产研究中心统计数据显示，2019年7月以来，房企美元融资计划已经高达170亿美元，刷新了历史纪录。尽管成本升高，融资对于房企来说却是不能放弃的选择，因为2019年是偿债高峰期之一，他们不得不借新还旧，以解决面临的巨大资金压力。
房地产金融化带来高风险
一切早有端倪。
4月17日，银*官网发文指出要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月25日，银**郭树清在“2019清华五道口全球金融论坛”发表书面致辞指出，要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。
6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中，他更直指房地产金融化的问题：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
“收紧融资是因为房地产的风险，尤其是房地产的金融风险在增加。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示。在近期发表的2018年中国城市竞争力报告中他的团队指出，中国居民部门的负债与国际水平比较比率相对较低，尚未出现大的金融风险。不过，值得注意的是企业部门的房地产金融风险正在快速积累，房地产开发企业资产负债率虽有所下降，但总体较高，不良资产率也在快速上升。另外，房地产开发企业的速动比率和现金流动负债比率均低于安全标准，极易引发企业流动性危机。
2019年，过去在房地产*内容里很少提及的房地产金融风险被密集点名。据统计，*各部委今年已针对防范房地产金融风险累计发布过15次讲话或*。
楼市地市双发烧
而房地产市场当中，风险来自于信贷宽松带来的楼市和地市双双升温。
楼市量价齐涨。根据统计局数据，2019年4月，新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨，一二线城市二手房依然明显上涨，部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。纬房指数监测则显示，2019年3月，142个样本城市房价平均环比上涨0.344%，10大重点城市二手住房成交量指数超过了前期2017年3月的高点，成为2017年以来的成交量指数最高值。
地市更是持续火热。根据中原地产研究中心统计，截至6月，2019年上半年50大城市合计卖地20034.4亿。在一季度低迷的情况下，二季度土地市场全面复苏，全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿，武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿，苏州为836.8亿。
一些二线城市接连出现百亿土拍：4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王；6月27日，合肥出让13宗1355.35 亩地，揽金132.43 亿元；同一天，武汉集中出让12宗地块，也拍出93.5亿元的价格。一线城市中，深圳6月24日集中拍卖5宗宅地，成交总价高达223.84亿元，这也是深圳近20年来最大的一次土拍。6月的土地市场中，一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。
显然，“小阳春”期间融资难度降低，房企资金面压力缓解后，拿地积极性明显提高，战略布局增量也有所加大。因此尽管未出现地王频出的现象，但市场预期已经开始有所变化。倪鹏飞对此指出，当前流入房地产的资金收紧，无论对楼市还是对土地市场都起到抑制作用，对房地产投资的抑制更为直接。
尚未真正过冬
张宏伟指出，今年楼市*的基调是稳房价、稳预期，所以信贷宽松对市场影响比较大。从房地产金融对宏观经济影响的角度考量，过去2016-2018年三年当中，一二三四线的不同城市房价都快速上涨了一波，需要好几年的时间去消化过去涨幅带来的城市发展的压力。因此，居民杠杆还是要进一步降下来，不然金融风险还是会继续积累，必然要通过稳地价、稳房价、稳预期来控制系统性风险，在当前这个阶段的*必然有一些维稳的动作。
不过，趋严的监管*之下，房企融资是否真的立刻进入冬天了呢？目前的答案尚未可知。
“当前房企融资仍然在高位。”张大伟向《华夏时报》记者指出。首先中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，拿地多也推动了房地产企业的融资需求；另外，因为房企缺血过多，目前房企融资难度虽然比较大，但融资需求依然井喷。
在他看来，美元债对于房地产企业来说并非是主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。在7月份已经过去的11天当中，全国有超过20家房企发行了接近150亿美元的美元债，可见收紧美元债的*预期早就出现。
他进一步表示，从整体看虽然最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，但这些*都不是一刀切暂停，而是加强监管。也就是说对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将会开始明显收紧。
